Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter und Mieter einer Gewerbeeinheit richtig sauer auf einander sind. Bei all den Stänkereien, die ein Gewerbemietverhältnis mit sich bringt, kann das eine oder andere böse Wort fallen – auch Dritten gegenüber. So manch ein Mieter oder Vermieter reagiert seinen Ärger mit wüsten Beschimpfungen des ab. kann ...

Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter und Mieter einer Gewerbeeinheit richtig sauer auf einander sind. Bei all den Stänkereien, die ein Gewerbemietverhältnis mit sich bringt, kann das eine oder andere böse Wort fallen – auch Dritten gegenüber. So manch ein Mieter oder Vermieter reagiert seinen Ärger mit wüsten Beschimpfungen des Vertragspartners ab. Irgendwann kann man das Vertrauensverhältnis, auf dem der Gewerbemietvertrag beruht, nur noch als zerrüttet bezeichnen. Kann ein auf Zeit abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis deswegen fristlos gekündigt werden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt ja! In einem Urteil aus 2010 lockerte das höchste deutsche Zivilgericht die Voraussetzungen einer Zerrüttungskündigung. Dem Gericht reichte es aus, dass der Vermieter sich (extrem) abwertend über den Mieter äußerte. Wenn eine Vertragspartei sich über einen längeren Zeitraum abschätzig gegenüber der anderen verhält, so der BGH, kann das Vertrauensverhältnis zerstört sein. Eine Abmahnung ist bei einer Zerrüttungskündigung nicht notwendig. Eine zerstörte Vertrauensgrundlage ist schwer bis gar nicht und erst recht nicht durch eine Abmahnung zu kitten. Der Gewerbemieter hatte das Mietverhältnis wirksam aufgrund der Zerrüttung gekündigt.

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie Streit mit Ihrem Vermieter haben, denken Sie daran, dass das Gewerbemietverhältnis immer auch eine Vertrauensgrundlage haben muss. Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter spinnefeind sind und das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen, denken Sie an die Möglichkeit einer Zerrüttungskündigung. Forschen sie im Umfeld des Vermieters – etwa bei Mitmietern oder Nachbarn – nach abfälligen Äußerungen des Vermieters. Auch ein abschätzig formuliertes Schreiben des Vermieters oder der Hausverwaltung kann für eine Zerrüttung sprechen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Auch wenn einer Ihrer Mieter Sie manchmal in den Wahnsinn treibt, bleiben Sie ruhig und gelassen. Vergessen Sie nicht, dass Äußerungen, auch und gerade Dritten gegenüber, Vertrauen zerstören können. Achten Sie darauf, dass Ihre Schreiben nicht zu scharf formuliert sind; das gilt übrigens auch für anwaltliche Schreiben. Andernfalls riskieren Sie, dass der Mieter ein möglicherweise auf lange Sicht angelegtes Vertragsverhältnis kündigt und Ihnen die kalkulierten Einnahmen entgehen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

29.09.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
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•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
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•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
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•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
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•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
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Wann ein Fall des so genannten Mobbings vorliegt und wann dem gemobbten Arbeitnehmer materielle und immaterielle Schadensersatzansprüche zustehen, entschied das Landgericht Erfurt in einem Urteil vom 17.11.2010 (Aktenzeichen: 3 O 1157/10). Das Landgericht Erfurt stellte dort zu den Voraussetzungen des Mobbings folgenden Leitsatz auf: "Mobbing und ...

Wann ein Fall des so genannten Mobbings vorliegt und wann dem gemobbten Arbeitnehmer materielle und immaterielle Schadensersatzansprüche zustehen, entschied das Landgericht Erfurt in einem Urteil vom 17.11.2010 (Aktenzeichen: 3 O 1157/10). Das Landgericht Erfurt stellte dort zu den Voraussetzungen des Mobbings folgenden Leitsatz auf:
"Mobbing liegt vor, wenn systematische Anfeindungen, Schikanen und Diskriminierungen die berufliche Tätigkeit des Arbeitnehmers nachhaltig beeinträchtigen. Einzelne Handlungen und Maßnahmen sowie Verhaltensweisen begründen dagegen auch bei nachteiligen Folgen keinen Mobbingvorwurf. Erforderlich für die Annahme von Mobbing ist daher ein Fortsetzungszusammenhang."
Der Schädiger – beim Mobbing der Kollege und beim Bossing der Vorgesetzte – muss demnach nachweisbar den Vorsatz haben, durch Anfeindungen, Schikane und Diskriminierungen den Arbeitnehmer auch in Zukunft schädigen zu wollen. Nach einem Urteil des Thüringer Landesarbeitsgerichts (LAG) vom 10.6.2004 (Aktenzeichen: 1 Sa 148/01) fehlt es etwa daran, wenn der Arbeitgeber in einer einmaligen Konfliktsituation mit einem nicht mehr sozial adäquaten Exzess reagiert. In dem vom LAG entschiedenen Fall hatte der Arbeitgeber einen Arbeitnehmer in einer emotionsgeladenen Konfliktsituation von seinen Arbeitsleistungen freigestellt und auf einen anderen Arbeitsplatz versetzt. Wegen fehlenden Fortsetzungszusammenhangs verneinte das Gericht einen Schadensersatzanspruch wegen Mobbings.
Tipps für Arbeitnehmer: Wenn Sie im Unternehmen gemobbt werden, sollten Sie frühzeitig aktiv werden, damit es gar nicht erst zu einer Kündigung kommt. Dokumentieren Sie die Mobbinghandlungen so genau wie möglich. Das geschieht am besten mithilfe eines Mobbingtagebuchs. Notiert werden sollte, wer etwas getan oder gesagt hat, wann und wo dies geschehen ist und wer dabei Zeuge war. Mit dem Mobbingprotokoll kann später vor dem Arbeitsgericht ein aussagekräftiger Vortrag gehalten werden.
Tipps für Arbeitgeber: Sollten Sie im Unternehmen bemerken, dass ein Arbeitnehmer einen anderen Arbeitnehmer mobbt, sprechen Sie mit der Person darüber und mahnen Sie diesen gegebenenfalls ab. Bei wiederholtem Vergehen könnten Sie diesen Mitarbeiter kündigen, damit der gemobbte Mitarbeiter nicht mehr zu leiden hat und das Betriebsklima wieder hergestellt werden kann. Wenn Sie das Mobbing dulden, kann der betroffene Arbeitnehmer unter Umständen Schmerzensgeld verlangen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

4.10.2011

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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitnehmer:

•Vertretung in Kündigungsschutzprozessen
•Vertretung bei Statusklagen (Feststellung der Arbeitnehmereigenschaft für sogenannte „Scheinselbständige“ )
•Vertretung bei Streitigkeiten über Arbeitsentgelt
•Vorbereitung und Beratung bei Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum Vorgehen bei Erhalt einer unberechtigten Abmahnung
•Beratung zu Arbeitsverträgen
•Beratung und Vertretung bei innerbetrieblichem Mobbing oder Bossing
•Beratung zu Versetzung und Änderungskündigung
•Beratung und Vertretung in Zeugnisstreitigkeiten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitgeber:

•Gestaltung von Arbeitsverträgen
•Überarbeitung von Arbeitsverträgen
•Handlungsanleitungen für den Umgang mit Arbeitsverträgen
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•Beratung zu Abmahnungen und zum gerichtsfesten Verfassen von Abmahnungen
•Beratung des Arbeitgebers bei innerbetrieblichem Mobbing, oder Mobbingvorwürfen des Arbeitnehmers
•Beratung zum Direktionsrecht (Weisungsrecht) und zu Versetzung, Änderungskündigung
•Beratung und Vertragsgestaltung zum Schutz der Betriebsgeheimnisse
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•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Betriebsrat  
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Personalrat
•Betriebsverfassungsfragen und Mitbestimmungsrechte  
•Beratung und Begleitung bei der Verhandlung von Sozialplänen, Interessenausgleichen, Betriebsvereinbarungen, Dienstvereinbarungen
•Schlichtung
•Vertretung im Verfahren vor den Einigungsstellen
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•Gestaltung und Beratung bei Abschluss von Verträgen mit freiberuflichen Mitarbeitern
•Gestaltung von Handelsvertreterverträgen, Begleitung bei der Verhandlung von Handelsvertreterverträgen
•Kündigung von Handelsvertreterverträgen

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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In der jüngeren Vergangenheit haben verschiedene spektakuläre Urteile für Aufsehen gesorgt, in denen die Kündigung von Arbeitnehmern wegen relativ harmloser Vermögensdelikte zu Lasten des Arbeitgebers (zunächst) für rechtmäßig erklärt wurden (Fall Emmely, Stromdiebstahl, Brötchenklau, u.a.). Auch wenn die Kündigung von Emmely in letzter ...

In der jüngeren Vergangenheit haben verschiedene spektakuläre Urteile für Aufsehen gesorgt, in denen die Kündigung von Arbeitnehmern wegen relativ harmloser Vermögensdelikte zu Lasten des Arbeitgebers (zunächst) für rechtmäßig erklärt wurden (Fall Emmely, Stromdiebstahl, Brötchenklau, u.a.). Auch wenn die Kündigung von Emmely in letzter Instanz vom Bundesarbeitsgericht als unwirksam angesehen wurde: Arbeitnehmer die sich Gegenstände aus dem Eigentum des Arbeitgebers aneignen riskieren ihr Arbeitsverhältnis auch dann, wenn es sich um sehr geringwertige Dinge handelt.

Grundsätzlich gilt, dass Vermögensdelikte zum Nachteil des Arbeitgebers regelmäßig eine fristlose Kündigung des Arbeitsverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen können. Wie sehr es hier aber immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, zeigt ein Urteil des Landesarbeitsgerichts Schleswig-Holstein (LAG Schleswig-Holstein, Urteil vom 13.1.2010, Az. 3SA 324/09). Im dortigen Fall hatte der Arbeitnehmer den Teil einer alten, zur Entsorgung bestimmten Werkbank nach einer - dem Inhalt nach zwischen den Parteien strittigen Rücksprache mit dem Vorgesetzen und dem Betriebsratsvorsitzenden - auf den Anhänger seines privaten PKW’s geladen. Der Arbeitnehmer wähnte sich hierbei im Recht, da er glaubte, eine Erlaubnis hierfür erteilt bekommen zu haben. Dementsprechend verlud er die mitzunehmenden Teile nicht heimlich, sondern während der Arbeitszeit. Hierbei wurde er von der Geschäftsleitung beobachtet und zur Rede gestellt. Anschließend wurde sein Arbeitsverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt.

Diese Kündigung sah das Landesarbeitsgericht - wie auch schon zuvor das Arbeitsgericht - als unwirksam an. Hier hätte eine Abmahnung ausgereicht, um eine Wiederholung des beanstandeten Arbeitnehmerverhaltens auszuschließen. Dem Arbeitgeber fiel hier zur Last, dass er in der Vergangenheit wohl immer mal gestattet hatte, dass nicht mehr benötigte Werkteile von Arbeitnehmern mitgenommen wurden. Vor diesem Hintergrund hätte eine Abmahnung ausgereicht, um dem Arbeitnehmer künftig zu zeigen, dass derartiges Verhalten nicht mehr akzeptiert werde. Hinzu kam, dass dem Arbeitgeber wirtschaftlich kein Schaden entstehen konnte und dass der Arbeitnehmer nicht heimlich vorging.

Tipp Arbeitnehmer: Grundsätzlich sollte jedem Arbeitnehmer klar sein, dass selbst der begründete Verdacht eines Vermögensdeliktes mit auch noch so kleinem finanziellen Schaden für den Arbeitgeber im Prinzip eine fristlose, jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Arbeitsverhältnisses rechtfertigen kann. Die Zeiten, in denen man Büromaterial, Werkzeug des Arbeitgeber, o. ä. bedenkenlos einpackte und das überflüssige Essen aus der Großküche privat verzehrt, sollten daher ein für allemal vorbei sein. Häufig nutzen Arbeitgeber derartige Vorfälle, um missliebige oder zu teuere Arbeitnehmer loszuwerden. Man mag noch so berechtigte Kritik an der Rechtsprechung äußern: Sie gilt bis auf weiteres. Haben Sie eine Kündigung erhalten lohnt sich in der Regel die Erhebung einer Kündigungsschutzklage um wenigstens noch eine Abfindung zu erhalten. Das Bundesarbeitsgericht hat im Fall Emmely klargestellt, dass zumindest bei Arbeitsverhältnissen, die lange bestehen, nicht jedes Bagatelle für eine Kündigung reicht.

Tipp Arbeitgeber: Führen Sie klare Regelungen in Ihrem Unternehmen für den Umgang mit Betriebseigentum ein und sorgen Sie für deren strikte Handhabung. Anderenfalls riskieren Sie, sich im Falle einer fristlosen Kündigung eines Arbeitnehmers dem Vorwurf auszusetzen, dass derartiges Verhalten betriebsüblich war und dem Arbeitnehmer daher das Unrechtbewusstsein abgesprochen wird. Gegebenenfalls empfiehlt es sich, sämtliche Mitarbeiter schriftlich noch einmal ausdrücklich auf das künftig richtige Verhalten hinzuweisen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Essen
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•Beratung von Arbeitnehmern bei Aufhebungsverträgen
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•Beratung von Arbeitnehmern bei der Formulierung von Zeugnissen
•Zeugnisklagen
•Beratung von Handelsvertretern
•Provisionsklagen
•Deutschlandweite Vertretung von Arbeitnehmern in allen Prozessen vor den erstinstanzlichen Arbeitsgerichten, in Berufungssachen vor allen Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
 

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In einem Gespräch zwischen Kaufinteressenten und Makler wird naturgemäß viel über das Objekt geredet. Manchmal kommt es vor, dass ein Makler falsche Angaben über das Objekt – etwa über das Baujahr, die Wohnfläche oder zurückliegende Wasserschäden – macht. Dann stellt sich die Frage, wer für den Schaden haftet, der dem Käufer dadurch 4 ...

In einem Gespräch zwischen Kaufinteressenten und Makler wird naturgemäß viel über das Objekt geredet. Manchmal kommt es vor, dass ein Makler falsche Angaben über das Objekt – etwa über das Baujahr, die Wohnfläche oder zurückliegende Wasserschäden – macht. Dann stellt sich die Frage, wer für den Schaden haftet, der dem Käufer dadurch entsteht.

Um diese Frage zu beantworten, muss differenziert werden: Handelt es sich bei den Äußerungen um Werbemaßnahmen des Maklers oder um Äußerungen des Maklers im Rahmen von Vertragsverhandlungen, in denen er den Kunden – meist den Verkäufer – gegenüber dem Käufer vertritt?

Bei Werbemaßnahmen gilt: Der Makler haftet grundsätzlich für seine mündlichen Aussagen an den Käufer, mit denen er für den Kauf der Immobilie wirbt. Wenn der Makler vom Verkäufer mit Vertragsverhandlungen beauftragt wurde, haftet grundsätzlich auch der Verkäufer für die Falschaussagen des Maklers. Dies gilt grundsätzlich selbst dann, wenn der Makler Angaben ins Blaue oder bewusst falsche Angaben macht.

Wenn der Makler nur bei seinen Werbemaßnahmen unrichtige und ungeprüfte Aussagen macht, kommt nur eine Haftung des Maklers wegen schuldhafter Vertragsverletzung in Frage, nicht jedoch eine Haftung des Verkäufers.

Fachanwaltstipp Käufer: Stellen Sie sicher, dass der Makler vom Verkäufer zur Durchführung von Vertragsverhandlungen beauftragt ist. Lassen Sie sich die schriftliche Vollmacht zeigen und in Kopie geben. Sonst ist die Überraschung am Ende groß, wenn Sie erfahren müssen, dass die Angaben des Maklers nur Werbemaßnahmen waren und der Verkäufer davon nichts wusste und dementsprechend nicht in die Haftung genommen werden kann, wenn die Angaben (etwa über die m² oder das Baujahr) nicht stimmen und der Wert des Objekts dadurch deutlich geringer ist.

Fachanwaltstipp Makler: Auch Sie sollten sich absichern und auf eine schriftliche Vollmacht durch Ihren Kunden bestehen. Die Angaben, die Ihr Kunde über das Objekt mitteilt, sollten Ihnen ebenfalls schriftlich mitgeteilt worden sein.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

17.11.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer:

•Beratung zu Immobilienkaufverträgen
•Entwurf von Immobilienkaufverträgen
•Vertragsverhandlungen beim Immobilienkauf
•Beratung zur Wirksamkeit von Haftungsausschlussklauseln
•Vorbereitung des Notartermins
•Vertretung in Notarterminen
•Durchsetzung bzw. Abwehr von Schadensersatzansprüchen und Ansprüchen wegen Mängelgewährleistung
•Selbständige Beweisverfahren
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•Beratung zum Anspruch auf Maklercourtage
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•Berliner Räumung
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

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Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

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GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Hamburg, München www.grprainer.com erläutert: Der Entscheidung des BGH lag ein Fall zugrunde, in dem ein Verbraucherschutzverband gegen eine Bank klagte, die in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Darlehensverträgen gegenüber ihren die ...

GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Hamburg, München www.grprainer.com erläutert: Der Entscheidung des BGH lag ein Fall zugrunde, in dem ein Verbraucherschutzverband gegen eine Bank klagte, die in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Darlehensverträgen gegenüber ihren Kunden eine Kontoführungsgebühr für die Führung eines Darlehenskontos erhob.

Der Kläger klagte auf Unterlassung der Verwendung der betreffenden Klausel gegenüber Privatkunden sowie der Berufung auf diese in bereits bestehenden Vertragsverhältnissen mit Privatkunden.
Nachdem der Kläger in beiden Vorinstanzen mit seiner Unterlassungsklage nicht durchdringen konnte, gab ihm der BGH nun Recht.

Der BGH entschied, dass es sich bei der streitgegenständlichen Klausel nicht um eine Klausel handelt, die der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB entzogen ist. Denn eine solche liege nur dann vor, wenn die Klausel das Entgelt für die vereinbarte Hauptleistung oder zusätzlich angebotene Sonderleistung regelt. Beides ist nach Ansicht des BGH aber nicht der Fall. Die Klausel kann nicht dahingehend verstanden werden, dass - so der BGH - durch die erhobene Gebühr die Kapitalüberlassung im Wege eines Teilentgelts vergütet werden solle. Die Beklagte erhebe die angegriffene Gebühr nach dem eindeutigen Wortlaut der Klausel ausdrücklich für die Führung des Entgeltkontos.

Die angegriffene Klausel gestatte, wie der BGH weiter ausführt, auch aus anderen Gründen nicht die Annahme, die Kontoführungsgebühr diene der Abgeltung einer vertraglichen Gegenleistung des Kreditinstituts. Denn die Führung eines Darlehenskontos ist nach Ansicht des BGH keine selbständige Dienstleistung der Bank für den Kunden, sondern erfolgt ausschließlich im Interesse der Bank, da es dieser zur Überwachung einer ordnungsgemäßen Rückzahlung des Darlehens durch den Kunden dient. Der Kunde aber bedarf nach dem Bundesgerichtshof der Führung eines Darlehenskontos nicht, um einen Überblick über die fortlaufende Abtragung des Darlehens zu erhalten.

Die der Inhaltskontrolle damit zugängliche Klausel über die Erhebung einer Kontoführungsgebühr für ein Darlehenskonto verstößt gegen § 307 BGB, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und den Bankkunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Denn Entgeltklauseln, so der BGH, zu deren Erbringung das Kreditinstitut bereits gesetzlich oder vertraglich verpflichtet ist, oder die es - wie hier - vorwiegend im eigenen Interesse wahrnimmt, seien mit den wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht vereinbar, da nach dem gesetzlichen Leitbild für solche Tätigkeiten ein Entgelt nicht beansprucht werden könne.
Anderes ergibt sich auch nicht aus Vorschriften der Preisangabeverordnung, da diese lediglich als formelles Preisordnungsrecht die Art und Weise der Preisangabe betrifft. Über die materielle Berechtigung, ein Entgelt zu erheben, sagt es hingegen nichts aus.

Es bleibt damit im Ergebnis dabei, dass die angegriffene Klausel gegen § 307 BGB verstößt und unwirksam ist.

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Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen (z.B. Auf man ...

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick.

1. Was ist eine Mietsicherheit?

Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt.

2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten?

Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als
•    Geldbetrag (Kaution),
•    als Sparbuch, das verpfändet wird oder als
•    Bürgschaft (z.B. von einer Privatperson oder einer Bank)
gestellt werden.

3. Zulässige Höhe der Mietsicherheit

Die Mietsicherheit ist auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen der Betriebskosten) begrenzt.

Sind mehrere Mietsicherheiten zu stellen, z.B. eine Barkaution und eine Bürgschaft, wird die Höhe dieser Mietsicherheiten zusammengerechnet. Wenn die Gesamthöhe drei Nettokaltmieten übersteigt, ist die Vereinbarung jedenfalls hinsichtlich des übersteigenden Teils unwirksam. Je nach Formulierung kann auch sogar die gesamte Vereinbarung über die Mietsicherheit unwirksam sein, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat.
    
Fachanwaltstipp Mieter: Verlangt der Vermieter eine höhere Sicherheitsleistung als zulässig, können Sie die Vereinbarung unproblematisch unterschreiben, da Sie allenfalls eine Mietsicherheit in Höhe von drei Nettomonatskaltmieten schulden, möglicherweise sogar die gesamte Vereinbarung unwirksam ist. Ist die Vereinbarung unwirksam, können Sie eine geleistet Mietsicherheit jederzeit vom Vermieter zurückfordern.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie neben der Barkaution noch eine Bürgschaft (z.B. bei Studenten von den Eltern) verlangen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass zumindest die Vereinbarung zur Bürgschaft unwirksam ist. Soweit Sie eine Bürgschaft der Höhe nach nicht auf drei Nettomonatskaltmieten begrenzen, ist diese als unbegrenzte Bürgschaft zumindest kraft Gesetz auf drei Monatskaltmieten beschränkt, unter Umständen mangels hinreichender Bestimmtheit sogar insgesamt unwirksam. In solchen Fällen sollte man zumindest die Vereinbarung in zwei getrennten Klauseln regeln, da dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nicht zwingend die gesamte Vereinbarung zur Mietsicherheit unwirksam ist.

4. Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Grundsätzlich ist die Kaution zum Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Der Gesetzgeber gestattet dem Mieter, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist dann beim Beginn des Monats des Mietverhältnisses fällig. Verlangt der Vermieter im Mietvertrag die Zahlung in einer Rate sofort beim Beginn des Mietverhältnisses, ist diese Klausel unwirksam. Dann gilt die gesetzliche Teilzahlungsmöglichkeit. Der Vermieter darf die Übergabe der Wohnung in einem solchen Fall nicht davon abhängig machen, dass der Mieter zunächst die volle Kaution zahlt.

Fachanwaltstipp Mieter: Steht im Mietvertrag, dass Sie die gesamte Kaution auf einmal zahlen müssen, können Sie den Vertrag getrost abschließen und Herausgabe der Wohnung verlangen. Sie können dann trotzdem in drei gleichen Monatsraten die Zahlung erbringen.

5. Wie muss der Vermieter die Kaution aufbewahren?

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto anlegen.

Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie vom Vermieter den Nachweis darüber, dass die Barkaution getrennt vom Vermögen angelegt wurde. Verweigert der Vermieter dies, können Sie die monatlichen Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Kaution zurückbehalten oder die Kaution zurückfordern.

6. Wem stehen die Zinsen zu?

Sämtliche Erträge aus der Kaution (insbesondere auch die Zinsen) stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass der für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz erzielt wird. Das ist zur Zeit herzlich wenig.

7. Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?

Die Kaution ist regelmäßig drei bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und der sich ergebende Betrag (Kaution zzgl. Zinsen) an den Mieter auszukehren. Wenn im Mietvertrag ein früherer Termin vereinbart ist, gilt dieser. Die Vereinbarung eines späteren Zeitpunktes ist unwirksam.

Fachanwaltstipp Mieter: Warten Sie immer mindestens ein halbes Jahr nach Ende des Mietverhältnisses bzw. Auszug aus der Wohnung, wenn dieser später erfolgt, bevor Sie die Kaution beim Vermieter geltend machen. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sind dann verjährt.

Fachanwaltstipp Mieter 2: Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung von zwei Wochen zur Abrechnung und Rückzahlung des Kautionsbetrags auf, bevor Sie zum Anwalt gehen. Läuft diese Frist fruchtlos ab, muss der Vermieter die Anwaltskosten tragen, da er sich mit Abrechnung und Rückzahlung der Mietsicherheit in Verzug befindet.

8. Darf der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die restlichen Mietzahlungen mit der Kaution aufrechnen?

Nein. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig. Der Mieter muss damit rechnen, dass der Vermieter Zahlungsklage erhebt und er dann die Kosten tragen muss.

Fachanwaltstipp Mieter: Ein Einbehalt der letzten Mietforderungen unter Verweis auf die Kaution ist unter Kostengesichtspunkten sehr riskant. Ein derartiges Verhalten sollte nur dann erwogen werden, wenn Sie Angst haben, die Kaution tatsächlich nicht zu bekommen, weil der Vermieter zahlungsunfähig ist. In allen anderen Fällen sollte mit der Geltendmachung der Kaution die oben beschriebene Frist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache abgewartet werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter am Ende des Mietverhältnisses bereits die Aufrechnung der Miete für die letzten Monate mit der Kautionsforderung erklären, müssen Sie dies nicht akzeptieren. In solchem Fall können Sie die Mietzahlungen sofort einklagen, da der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Kaution noch nicht fällig ist. Die Kosten des Klageverfahrens muss dann der Mieter tragen.   

9. Kann der Vermieter eine verjährte Forderung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen?

Grundsätzlich ja. Der Vermieter kann eine verjährte Forderung zwar nicht geltend machen. Er kann aber grundsätzlich mit ihr aufrechnen. Die Forderung, gegen die der Vermieter aufrechnet, muss gleichartig sein.

Kammergericht (Berlin) aktuell: Nach neuem Urteil des höchsten Berliner Zivilgerichts (Entscheidung vom 9.5.2011, Az. 8 U 172/10) kann der Vermieter seine verjährte Mietzinsforderung nicht gegen einen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparbuchs aufrechnen. Die Gleichartigkeit der Mietzinsforderung und des Pfandrechtes an dem Sparbuch sei – so das Kammergericht – nicht gegeben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Dieses Urteil senkt die Attraktivität des verpfändeten Sparbuchs als Mietsicherheit.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

07.07.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
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Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999  
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Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de


Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
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Das Nachrichtenmagazin Der Spiegel berichtete kürzlich über eine extreme wirtschaftliche Schieflage bekannter Firmen der Solarindustrie, wie zum Beispiel Q-Cells, Phoenix Solar und Solon. Bei dem vormals weltweit größten Hersteller von Solaranlagen, Q-Cells, ist ein wahrer Kahlschlag von Arbeitsplätzen zu befürchten. Dem Spiegel zufolge sind 4 ...

Das Nachrichtenmagazin Der Spiegel berichtete kürzlich über eine extreme wirtschaftliche Schieflage bekannter Firmen der Solarindustrie, wie zum Beispiel Q-Cells, Phoenix Solar und Solon. Bei dem vormals weltweit größten Hersteller von Solaranlagen, Q-Cells, ist ein wahrer Kahlschlag von Arbeitsplätzen zu befürchten. Dem Spiegel zufolge sind dort rund 3000 Arbeitsplätze vom Abbau betroffen.

Was ist einem von einer betriebsbedingten Kündigung im Rahmen einer Entlassungswelle betroffenen Arbeitnehmer zu raten? Soll der betroffene Arbeitnehmer gegen die betriebsbedingte Kündigung mit einer Kündigungsschutzklage vorgehen? Macht dies auch dann Sinn, wenn ein Sozialplan ausgehandelt wurde, der für die betroffenen Arbeitnehmer eine Abfindung vorsieht?

Mein Rat als Fachanwalt für Arbeitsrecht ist in ähnlichen Situationen fast immer, dass innerhalb von drei Wochen nach Zugang der Kündigung vor dem Arbeitsgericht Kündigungsschutzklage eingereicht werden sollte.

Eine Kündigungsschutzklage lohnt sich finanziell für den gekündigten Arbeitnehmer fast immer. Die meisten Kündigungsschutzklagen enden mit einem Vergleich, im Rahmen dessen der Arbeitgeber sich mit dem Arbeitnehmer auf eine Abfindungssumme einigt. Die in den Sozialplänen angebotenen Abfindungen sind meist spürbar niedriger, als die Abfindungssumme, die sich im Rahmen einer Kündigungsschutzklage erreichen lässt.

Weitere Vorteile einer Kündigungsschutzklage: Arbeitnehmer und Arbeitgeber können sich endgültig auf eine Abfindungssumme einigen. Der Arbeitnehmer muss sich nicht nachträglich über die Abfindungshöhe mit dem Arbeitgeber streiten. Praktisch bedeutsam: Der Arbeitnehmer erhält einen vollstreckbaren gerichtlichen Titel, der ihm mit möglichst hoher Sicherheit garantiert, dass er die versprochen Abfindungssumme tatsächlich erhält. Im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs lassen sich zahlreiche andere Ansprüche des Arbeitnehmers mit Regeln. Diese sind etwa Ansprüche auf Urlaubsgeld, Sonderzahlungen, Weihnachtsgeld, Arbeitszeugnis, Freistellung etc.

Ein gekündigter Arbeitnehmer muss innerhalb von drei Wochen Kündigungsschutzklage beim zuständigen Arbeitsgericht einlegen. Wer nicht klagt, muss auf die Auszahlung einer im Sozialplan vereinbarten Abfindung bis zum Ende des Arbeitsverhältnisses warten. Wenn der Arbeitgeber dann nicht oder nicht die gesamte Abfindung zahlt, muss er auf Zahlung klagen. Im Vergleich zu einer Kündigungsschutzklage, im Rahmen dessen der Arbeitnehmer einen vollstreckbaren Titel binnen weniger Wochen erhalten kann, dauert es dann entsprechend lange bis der Arbeitnehmer sein Geld erhält, wenn der Arbeitgeber nicht freiwillig zahlt. Nicht selten ist die von der Massenentlassung betroffene Firma dann bereits insolvent. Der Arbeitnehmer geht leer aus.

Fachanwaltstipp Arbeitnehmer: Wenn Ihnen eine Kündigung zugeht, haben Sie nur drei Wochen für die Erhebung einer Kündigungsschutzklage. Wenn Sie Ihren Arbeitsplatz erhalten oder sich eine gute Abfindung für den Verlust des Arbeitsplatzes sichern wollen, müssen Sie die Klage rechtzeitig einreichen bzw. einen Rechtsanwalt hiermit beauftragen. Sollte ein Sozialplan einschlägig sein und eine Höchstbegrenzung enthalten, lohnt es sich für ältere Arbeitnehmer, diese dahin prüfen zu lassen, ob Ihnen gegenüber ein Verstoß gegen das Altersdiskriminierungsverbot vorliegt.

Berlin, 04.11.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitnehmer:

•Vertretung in Kündigungsschutzprozessen
•Vertretung bei Statusklagen (Feststellung der Arbeitnehmereigenschaft für sogenannte „Scheinselbständige“ )
•Vertretung bei Streitigkeiten über Arbeitsentgelt
•Vorbereitung und Beratung bei Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum Vorgehen bei Erhalt einer unberechtigten Abmahnung
•Beratung zu Arbeitsverträgen
•Beratung und Vertretung bei innerbetrieblichem Mobbing oder Bossing
•Beratung zu Versetzung und Änderungskündigung
•Beratung und Vertretung in Zeugnisstreitigkeiten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitgeber:

•Gestaltung von Arbeitsverträgen
•Überarbeitung von Arbeitsverträgen
•Handlungsanleitungen für den Umgang mit Arbeitsverträgen
•Vorbereitung von Kündigungen, Vertretung im Kündigungsschutzprozess
•Vorbereitung und Beratung von Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum gerichtsfesten Verfassen von Abmahnungen
•Beratung des Arbeitgebers bei innerbetrieblichem Mobbing, oder Mobbingvorwürfen des Arbeitnehmers
•Beratung zum Direktionsrecht (Weisungsrecht) und zu Versetzung, Änderungskündigung
•Beratung und Vertragsgestaltung zum Schutz der Betriebsgeheimnisse
•Beratung zu (nachvertraglichen) Wettbewerbsverboten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Betriebsrat  
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Personalrat
•Betriebsverfassungsfragen und Mitbestimmungsrechte  
•Beratung und Begleitung bei der Verhandlung von Sozialplänen, Interessenausgleichen, Betriebsvereinbarungen, Dienstvereinbarungen
•Schlichtung
•Vertretung im Verfahren vor den Einigungsstellen
•Begleitung und Beratung bei Betriebsratswahlen im Unternehmen
•Gestaltung und Beratung bei Abschluss von Verträgen mit freiberuflichen Mitarbeitern
•Gestaltung von Handelsvertreterverträgen, Begleitung bei der Verhandlung von Handelsvertreterverträgen
•Kündigung von Handelsvertreterverträgen

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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Niemand will auf sein gutes Recht verzichten, seien es Privatleute oder Firmen. Aber es ist nun einmal so - wie schon viele zu ihrem Leidwesen erfahren mussten - dass der erfolgreiche Ausgang eines Rechtsstreites in der Regel von einer guten Rechtsberatung und einem guten Anwalt abhängt. Aber wie einen solchen zu finden...und das vielleicht auch ...

Niemand will auf sein gutes Recht verzichten, seien es Privatleute oder Firmen. Aber es ist nun einmal so - wie schon viele zu ihrem Leidwesen erfahren mussten - dass der erfolgreiche Ausgang eines Rechtsstreites in der Regel von einer guten Rechtsberatung und einem guten Anwalt abhängt. Aber wie einen solchen zu finden...und das vielleicht auch noch im näheren geographischen Umfeld?

Eine verblüffend einfache Lösung bietet hierzu AdvoGarant® an. Hierbei handelt es sich um ein Internetportal, das es leicht macht, in seiner Umgebung einen guten Rechtsanwalt finden (http://www.advogarant.de/Beratersuche/Rechtsanwaelte.html), Steuerberater und Sachverständigen zu finden. Auf diesem Portal bieten tausende nach qualitativen Kriterien ausgesuchte Rechtsanwälte, Patentanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Buchprüfer, Notare, Mediatoren und Sachverständige ihre Dienste an. Dabei ist die Suche denkbar einfach: nach Eingabe des gewünschten Fachgebietes und der Postleitzahl finden man schnell kompetente Rechtsbeistände oder Berater in seiner Nähe. Angereichert wird das Portal durch interessante und aktuelle Themen aus den verschiedenen Rechtsbereichen. Darüber hinaus findet man in einem speziellen Infocenter Artikel zu Recht und Steuer sowie aktuelle Urteile. Dazu gibt es Tipps und Ratgeber für fast alle Lebenslagen wie zum Beispiel Kündigung, Scheidung und Unterhalt, Betriebsprüfung, Erbschaft oder Schwierigkeiten mit oder im eigenen Unternehmen.

Aber auch für die Anbieter einer Rechtsberatung und Sachverständigenberatung sowie beispielsweise einem Rechtsanwalt Privatrecht (http://www.advogarant.de/Rechtsanwalt_Internationales_Privatrecht.html), ist AdvoGarant® ein hoch interessantes Portal. Neben der Erschließung eines neuen Kundenkreises bietet das Portal für diesen Kreis besondere Serviceleistungen an wie zum Beispiel Public Relation, das Erstellen von Kanzleiwebseiten, 24-Std.-Telefonservice und vieles mehr.

Interessierte von Rechtsstreitigkeiten betroffene Privatpersonen und Firmen, aber auch Anwälte, Sachverständige, Steuerberater etc. selbst finden ausführliche Informationen auf der Webseite www.advogarant.de (http://www.advogarant.de).

Angaben zum Unternehmen:

AdvoGarantService GmbH
Vertr. d. d. Geschäftsführung
Rechtsanwalt Joachim Höhl
Wolfgang Hoss
Mittelstrasse 7
50672 Köln
Tel.: 0221 / 29 20 100
Fax: 0221 / 29 20 112
email: joachim.hoehl@advogarant.de
email: wolfgang.hoss@advogarant.de
Internet: www.advogarant.de (http://www.advogarant.de)

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Durch den Anlagevermittler muss eine ausreichende Überprüfung auf wirtschaftliche Plausibilität erfolgen.<br /><br />GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Hamburg, München www.grprainer.com erläutert: In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte ein Anleger ...

Durch den Anlagevermittler muss eine ausreichende Überprüfung auf wirtschaftliche Plausibilität erfolgen.

GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Hamburg, München www.grprainer.com erläutert: In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte ein Anleger 100.000 Euro in eine Anlage investiert, die laut Angebot sowohl sehr ertragreich als auch zu 100% sicher sein sollte. Die Gesellschaft stellte bei einer Einlagesumme in oben genannter Höhe eine Rendite von 350.000 Euro bei einer 15 bis 16 Monate dauernden Anlagezeit in Aussicht. Der beklagte Anlageermittler sicherte zu, dass er diese Renditen sorgfältig und gewissenhaft recherchiert habe.
Nachdem die Anlage weder die zugesagten Erträge ausschüttete noch der Anleger sein eingesetztes Kapital zurückerhielt, verklagte er den Anlagevermittler auf Schadensersatz.

Das Gericht sah das Anlageangebot als wirtschaftlich nicht plausibel an und gab dem Kläger Recht. Denn eine Anlage kann nach Feststellung des Gerichts nur entweder sicher oder sehr ertragreich sein. Der Beklagte wäre als Anlagevermittler dazu verpflichtet gewesen, das Konzept der Anlage auf wirtschaftliche Plausibilität zu überprüfen. Diese Plausibilitätskontrolle hatte jedoch mangels ausreichender Überprüfung der Angaben der anbietenden Gesellschaft nach Ansicht des Gerichts vorliegend nicht stattgefunden. Der Anlagevermittler hat seine Pflichten schuldhaft verletzt. Das LG sprach dem Kläger vollen Schadensersatz gegen Übertragung der Anteile des Klägers auf den Beklagten zu.

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GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Hamburg, München www.grprainer.com erläutert: Hintergrund dieser Entscheidung des FG Hamburg ist, dass im Allgemeinen davon ausgegangen werden kann, dass niemand grundlos auf fest vereinbarte Zinsen verzichtet. Ist im Vertrag nicht festgehalten, dass eine ...

GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Hamburg, München www.grprainer.com erläutert: Hintergrund dieser Entscheidung des FG Hamburg ist, dass im Allgemeinen davon ausgegangen werden kann, dass niemand grundlos auf fest vereinbarte Zinsen verzichtet. Ist im Vertrag nicht festgehalten, dass eine Zinsanpassung vorgenommen werden kann und sind auch daneben keine nachvollziehbaren Gründe einer Zinsreduzierung ersichtlich, ist eine verdeckte Gewinnausschüttung anzunehmen. Denn wenn davon auszugehen ist, dass einem Dritten gegenüber, der außerhalb der Gesellschaft steht, keine Zinsreduzierung gewährt worden wäre, muss gleiche Wertung auch in Bezug auf die Gesellschafter-Geschäftsführer gelten. Gibt es aber für eine Zinsreduzierung keinen objektiven Grund, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor.

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