Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen (z.B. Auf man ...

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick.

1. Was ist eine Mietsicherheit?

Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt.

2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten?

Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als
•    Geldbetrag (Kaution),
•    als Sparbuch, das verpfändet wird oder als
•    Bürgschaft (z.B. von einer Privatperson oder einer Bank)
gestellt werden.

3. Zulässige Höhe der Mietsicherheit

Die Mietsicherheit ist auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen der Betriebskosten) begrenzt.

Sind mehrere Mietsicherheiten zu stellen, z.B. eine Barkaution und eine Bürgschaft, wird die Höhe dieser Mietsicherheiten zusammengerechnet. Wenn die Gesamthöhe drei Nettokaltmieten übersteigt, ist die Vereinbarung jedenfalls hinsichtlich des übersteigenden Teils unwirksam. Je nach Formulierung kann auch sogar die gesamte Vereinbarung über die Mietsicherheit unwirksam sein, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat.
    
Fachanwaltstipp Mieter: Verlangt der Vermieter eine höhere Sicherheitsleistung als zulässig, können Sie die Vereinbarung unproblematisch unterschreiben, da Sie allenfalls eine Mietsicherheit in Höhe von drei Nettomonatskaltmieten schulden, möglicherweise sogar die gesamte Vereinbarung unwirksam ist. Ist die Vereinbarung unwirksam, können Sie eine geleistet Mietsicherheit jederzeit vom Vermieter zurückfordern.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie neben der Barkaution noch eine Bürgschaft (z.B. bei Studenten von den Eltern) verlangen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass zumindest die Vereinbarung zur Bürgschaft unwirksam ist. Soweit Sie eine Bürgschaft der Höhe nach nicht auf drei Nettomonatskaltmieten begrenzen, ist diese als unbegrenzte Bürgschaft zumindest kraft Gesetz auf drei Monatskaltmieten beschränkt, unter Umständen mangels hinreichender Bestimmtheit sogar insgesamt unwirksam. In solchen Fällen sollte man zumindest die Vereinbarung in zwei getrennten Klauseln regeln, da dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nicht zwingend die gesamte Vereinbarung zur Mietsicherheit unwirksam ist.

4. Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Grundsätzlich ist die Kaution zum Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Der Gesetzgeber gestattet dem Mieter, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist dann beim Beginn des Monats des Mietverhältnisses fällig. Verlangt der Vermieter im Mietvertrag die Zahlung in einer Rate sofort beim Beginn des Mietverhältnisses, ist diese Klausel unwirksam. Dann gilt die gesetzliche Teilzahlungsmöglichkeit. Der Vermieter darf die Übergabe der Wohnung in einem solchen Fall nicht davon abhängig machen, dass der Mieter zunächst die volle Kaution zahlt.

Fachanwaltstipp Mieter: Steht im Mietvertrag, dass Sie die gesamte Kaution auf einmal zahlen müssen, können Sie den Vertrag getrost abschließen und Herausgabe der Wohnung verlangen. Sie können dann trotzdem in drei gleichen Monatsraten die Zahlung erbringen.

5. Wie muss der Vermieter die Kaution aufbewahren?

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto anlegen.

Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie vom Vermieter den Nachweis darüber, dass die Barkaution getrennt vom Vermögen angelegt wurde. Verweigert der Vermieter dies, können Sie die monatlichen Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Kaution zurückbehalten oder die Kaution zurückfordern.

6. Wem stehen die Zinsen zu?

Sämtliche Erträge aus der Kaution (insbesondere auch die Zinsen) stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass der für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz erzielt wird. Das ist zur Zeit herzlich wenig.

7. Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?

Die Kaution ist regelmäßig drei bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und der sich ergebende Betrag (Kaution zzgl. Zinsen) an den Mieter auszukehren. Wenn im Mietvertrag ein früherer Termin vereinbart ist, gilt dieser. Die Vereinbarung eines späteren Zeitpunktes ist unwirksam.

Fachanwaltstipp Mieter: Warten Sie immer mindestens ein halbes Jahr nach Ende des Mietverhältnisses bzw. Auszug aus der Wohnung, wenn dieser später erfolgt, bevor Sie die Kaution beim Vermieter geltend machen. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sind dann verjährt.

Fachanwaltstipp Mieter 2: Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung von zwei Wochen zur Abrechnung und Rückzahlung des Kautionsbetrags auf, bevor Sie zum Anwalt gehen. Läuft diese Frist fruchtlos ab, muss der Vermieter die Anwaltskosten tragen, da er sich mit Abrechnung und Rückzahlung der Mietsicherheit in Verzug befindet.

8. Darf der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die restlichen Mietzahlungen mit der Kaution aufrechnen?

Nein. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig. Der Mieter muss damit rechnen, dass der Vermieter Zahlungsklage erhebt und er dann die Kosten tragen muss.

Fachanwaltstipp Mieter: Ein Einbehalt der letzten Mietforderungen unter Verweis auf die Kaution ist unter Kostengesichtspunkten sehr riskant. Ein derartiges Verhalten sollte nur dann erwogen werden, wenn Sie Angst haben, die Kaution tatsächlich nicht zu bekommen, weil der Vermieter zahlungsunfähig ist. In allen anderen Fällen sollte mit der Geltendmachung der Kaution die oben beschriebene Frist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache abgewartet werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter am Ende des Mietverhältnisses bereits die Aufrechnung der Miete für die letzten Monate mit der Kautionsforderung erklären, müssen Sie dies nicht akzeptieren. In solchem Fall können Sie die Mietzahlungen sofort einklagen, da der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Kaution noch nicht fällig ist. Die Kosten des Klageverfahrens muss dann der Mieter tragen.   

9. Kann der Vermieter eine verjährte Forderung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen?

Grundsätzlich ja. Der Vermieter kann eine verjährte Forderung zwar nicht geltend machen. Er kann aber grundsätzlich mit ihr aufrechnen. Die Forderung, gegen die der Vermieter aufrechnet, muss gleichartig sein.

Kammergericht (Berlin) aktuell: Nach neuem Urteil des höchsten Berliner Zivilgerichts (Entscheidung vom 9.5.2011, Az. 8 U 172/10) kann der Vermieter seine verjährte Mietzinsforderung nicht gegen einen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparbuchs aufrechnen. Die Gleichartigkeit der Mietzinsforderung und des Pfandrechtes an dem Sparbuch sei – so das Kammergericht – nicht gegeben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Dieses Urteil senkt die Attraktivität des verpfändeten Sparbuchs als Mietsicherheit.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

07.07.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
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(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
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Tel. (030) 4 000 4 999  
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de


Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
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•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
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Außenanlagen sollten nicht nur optisch ansprechend sein, sondern auch sicher begehbar sein. Wenn es schneit und glatt auf den Wegen ist, entstehen besondere Gefahren. Ein zuverlässiger und gründlicher Winterdienst ist daher unerlässlich. Sowohl Mieter als auch Personal und Kunden müssen sich ohne Hindernisse bewegen können, ohne Gefahren zu in ...

Außenanlagen sollten nicht nur optisch ansprechend sein, sondern auch sicher begehbar sein. Wenn es schneit und glatt auf den Wegen ist, entstehen besondere Gefahren. Ein zuverlässiger und gründlicher Winterdienst ist daher unerlässlich. Sowohl Mieter als auch Personal und Kunden müssen sich ohne Hindernisse bewegen können, ohne Gefahren ausgesetzt zu sein. Über die Aufgaben eines Winterdienstes informiert der Gebäudereinigungs- und Hausmeisterservice CleanTec aus Friesenhagen.               

Räum- und Streupflicht

Grundsätzlich liegt die sogenannte Verkehrssicherungspflicht auf öffentlichen Wegen zunächst bei den Kommunen. Diese nutzen aber in aller Regel die gesetzliche Möglichkeit, die Räumpflicht auf die Hauseigentümer zu übertragen. Meist geben diese die Verantwortung an die Mieter ab oder beauftragen einen Hausmeisterservice, der alle Arbeiten übernimmt.   

Winterdienst sorgt für Sicherheit  

Die zentrale Aufgabe eines Winterdienstes ist es, die Wege von Eis und Schnee zu befreien, sodass man sicher die Wege nutzen kann. Für das Räumen von Schnee und Streuen von Salz in Eigenarbeit ist häufig wenig Zeit. Außerdem müssen geeignete Fahrzeuge und Werkzeuge vorhanden sein, um sämtliche Winterdienstaufgaben auszuführen. Diese übernimmt dann kompetent und zuverlässig.   

Der Hausmeisterservice übernimmt folgende Aufgaben:  

Schneeräumung von Straßen, Parkplätzen, Betriebsflächen, Gehwegen und Einfahrten, Eisbeseitigung, Streudienst sowie Entfernung des Streuguts. Ein Hausmeisterdienst übernimmt natürlich auch alle anderen Aufgaben, die mit einem plötzlichen Wintereinbruch einhergehen. Er befreit das Haus und Grundstück falls notwendig von Schnee (beispielsweise von Dächern).    
 
Für ausführliche Informationen zum Winterdienst steht der Gebäudereinigungs- und Hausmeisterservice CleanTec aus Friesenhagen gerne jederzeit zur Verfügung.  


 

Pressekontakt
Gebäudereinigung und Hausmeisterservice
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Blumenberg 7
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Telefon: 0 27 34 / 43 89 818
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Wenn der Makler falsche Angaben über die zum Verkauf angebotene Immobilie macht, stellt sich die Frage, wer für die Nachteile des Käufers haftet. Muss der Makler die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen prüfen? Das Landgericht Hamburg urteilte am 8.1.2010 (Aktenzeichen: 329 O 206/09), dass der Makler grundsätzlich keine Ermittlung ...

Wenn der Makler falsche Angaben über die zum Verkauf angebotene Immobilie macht, stellt sich die Frage, wer für die Nachteile des Käufers haftet. Muss der Makler die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen prüfen?

Das Landgericht Hamburg urteilte am 8.1.2010 (Aktenzeichen: 329 O 206/09), dass der Makler grundsätzlich keine Ermittlung schuldet und grundsätzlich auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen darf. Das Landgericht Hamburg bezieht sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zum Beispiel Entscheidung vom 18.1.2007, Aktenzeichen: III ZR 146/06).

In dem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall war ein Makler nicht verpflichtet, die vom Verkäufer mitgeteilten Wohn- und Nutzflächen zu überprüfen. Nur wenn Angaben des Vermieters über die Wohnfläche oder andere Angaben über das Objekt ersichtlich unrichtig, unplausibel oder sonst bedenklich sind, könnte der Makler zur Überprüfung der vom Vermieter bereitgestellten Angaben verpflichtet sein. Nur wenn besondere Umstände vorliegen, kommt ein Schadensersatzanspruch des Käufers gegen den Makler wegen schuldhafter Pflichtverletzung infrage. Zum Beispiel ist es denkbar, dass der Makler Angaben überprüfen muss, wenn er etwa ein Gespräch des Verkäufers mitbekommt, in dem der Verkäufer die Unrichtigkeit der Wohnflächenangabe eingesteht.

Fachanwaltstipp Käufer: Die vom Makler mitgeteilten Informationen über das Objekt sollten schriftlich im Exposé niedergelegt sein. An mündliche Äußerungen des Maklers kann sich später oft nicht jeder genau erinnern.

Fachanwaltstipp Makler: Wenn Ihnen Informationen des Vermieters bedenklich vorkommen, sollten Sie diese Angaben auf Richtigkeit überprüfen.

17.11.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

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Unsere Fachanwälte und Rechtsanwälte beraten Käufer, Verkäufer bzw. Eigentümer, Makler, Mieter und Vermieter zu allen Fragen des Immobilienrechts, Maklerrechts, Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
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Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

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Die Eigenbedarfskündigung ist der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für In ...

Die Eigenbedarfskündigung ist der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für einen Angehörigen seines Hausstands benötigt. In der Praxis ist die Eigenbedarfskündigung trotz scheinbar klarer Reglungen im Gesetz nicht einfach.

Unklar ist bereits, wer oder für wen der Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Die Rechtsprechung ist hier unübersichtlich und uneinheitlich. Die Gerichte treffen mitunter Einzelfallentscheidungen. Sogar der Neffe 2. Grades kann berechtigt sein, wenn dieser auch Patensohn des Vermieters ist. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – etwa eine Erbengemeinschaft – kann für ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen. Eine Personenhandelsgesellschaft – etwa eine Kommanditgesellschaft – kann dies nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht.

Die Anforderungen an die Begründung für den Eigenbedarf sind hingegen nicht allzu hoch. Ein Vermieter kann – wenn er dies will – in eine größere Wohnung wechseln. Er sollte den erhöhten Wohnbedarf nur nachvollziehbar begründen, z.B. mit dem Wunsch nach einem Arbeitszimmer. Wer aber für seinen 18-jährigen studierenden Sohn Eigenbedarf an einer luxuriösen 4-Zimmer-Wohnung beansprucht, wird damit vor Gericht wahrscheinlich keinen Erfolg haben. Zudem gilt: Falls der Vermieter gleichzeitig auch Vermieter anderer Wohnungen ist, muss er dem Mieter zuerst eine andere freie Wohnung zu vergleichbaren Konditionen anbieten.

Bei der Eigenbedarfskündigung gibt es neben den beschriebenen Voraussetzungen aber auch strenge formelle Hürden. Das Kündigungsschreiben muss alle Tatsachen enthalten, die den Eigenbedarf begründen. Dies kann zu bis zu 3-seitigen Kündigungsschreiben führen. Obwohl der BGH die formellen Voraussetzungen für das Kündigungsschreiben in seiner jüngeren Rechtsprechung ein wenig gelockert hat, sollte das Kündigungsschreiben im Zweifel den Eigenbedarf lieber ausführlicher schildern.

Tipp Mieter: Bei einer Eigenbedarfskündigung sollten Sie sich erkundigen, ob der Vermieter auch andere Wohnungen vermietet und ob eine dieser Wohnungen frei ist oder in nächster Zeit neu vermietet werden soll. Ihnen steht zudem ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Kündigung für Sie eine besondere Härte bedeuten würde. In jedem Fall sollte das Kündigungsschreiben auf formelle Fehler geprüft werden.

Tipp Vermieter: Das Kündigungsschreibens sollte besonders sorgfältig verfasst werde. Formelle Fehler im Kündigungsschreiben können den Grund für einen verlorenen Räumungsrechtsstreit liefern. Hier gilt: lieber zu viel als zu wenig schreiben.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

30.08.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
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Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999  
Mail: Berlin@recht-bw.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de


Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
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•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
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•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
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10117 Berlin
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anwalt-marketing[at]web.de

(ddp direct)Mieter, Haus- und Wohnungsbesitzer sollten bei klirrender Kälte alle Zimmer richtig beheizen und die Heizungen nicht abdrehen. Denn sobald die Wasser- und Heizungsrohre zufrieren, ist der Frostschaden oftmals schon vorprogrammiert. Darauf weist der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in Berlin hin. In den 2009 und ...

(ddp direct)Mieter, Haus- und Wohnungsbesitzer sollten bei klirrender Kälte alle Zimmer richtig beheizen und die Heizungen nicht abdrehen. Denn sobald die Wasser- und Heizungsrohre zufrieren, ist der Frostschaden oftmals schon vorprogrammiert. Darauf weist der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in Berlin hin. In den Frostwintern 2009 und 2010 zahlten die Wohngebäude- und Hausratversicherer allein für Frostschäden jeweils bis zu einer halben Milliarde Euro. Insgesamt bearbeiteten die Sachversicherer 2010 rund 1,4 Millionen Leitungswasserschäden, die Ausgaben summierten sich dafür auf 2,3 Milliarden Euro. Dabei lassen sich viele Schäden durch richtiges Handeln im Vorfeld vermeiden vor allem Frostschäden sind vermeidbar.

Immer gut heizen

"Der einfachste Tipp lautet: heizen, heizen, heizen. Alle Räume im Gebäude sollten stets ausreichend temperiert sein", sagt Bernhard Gause, Mitglied der Hauptgeschäftsführung beim GDV. Was viele nicht wissen: Auch das Eiskristall-Symbol (Frostwächter) auf dem Thermostatventil schützt nicht vor dem Zufrieren der Wasserleitungen. Auf dieser Einstellung soll nur der Heizkörper selbst vor dem Zufrieren geschützt werden. Daher sollte das Heizungsventil nie vollständig zugedreht werden. "Wer damit die Heizkosten um ein paar Euro senken möchte, spart am falschen Ende", so Gause.

Frostschäden rechtzeitig erkennen

Verbraucher sollten aufmerksam sein und sofort handeln, wenn
1. kein Trinkwasser aus der Leitung kommt oder
2. der Heizkörper kalt bleibt.

In der Regel sind die Rohre dann bereits zugefroren. Besonders groß sind die Gefahren für einen Leitungswasserschaden in selten genutzten Gäste- und Arbeitszimmern, Kellern, Vorrats- oder Abstellräumen und in Gäste-WCs. Aber auch Gartenwasserleitungen und Rohre in Ferienwohnungen sind außerhalb der Saison besonders gefährdet. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten gefährdete Leitungen einfach rechtzeitig abgedreht und entleert werden, erläutert Gause.

Welche Versicherung hilft?

Wenn es doch zu einem Leitungswasserschaden kommt, sollte unbedingt und zeitnah der Versicherer informiert werden. Die Hausratversicherung ersetzt Schäden am Inventar, wie beispielsweise Möbel und Gardinen. Mit einer Wohngebäudeversicherung wird das Haus einschließlich aller fest eingebauten Gegenstände geschützt bis hin zur fest eingebauten Einbauküche, der Heizungsanlage und der Sanitärinstallation. Auch in Hinblick auf die Pflichten aus dem Versicherungsvertrag sollten Eigentümer und Mieter darauf achten, die Räume immer ausreichend zu beheizen.

Hinweise für Mieter und Eigentümer

Wichtige Hinweise rund um das Thema Leitungswasserschäden bietet der Flyer Kleines Leck, großer Schaden. Der Flyer kann kostenlos beim Informationszentrum der deutschen Versicherer ZUKUNFT klipp+klar bestellt werden: 0800/7424375. Der Download befindet sich auf www.klipp-und-klar.de.


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In den letzten Jahren ist der Energieverbrauch eines Gebäudes von immer größerer Bedeutung geworden. Hausbesitzer, egal ob für Gewerbe- oder Privatimmobilien müssen mittlerweile auch einen Energiepass des Gebäudes vorlegen. Verbraucht das Gebäude zu viel Energie, dann ist die Immobilie in der Regel schwerer zu da zu ...

In den letzten Jahren ist der Energieverbrauch eines Gebäudes von immer größerer Bedeutung geworden. Hausbesitzer, egal ob für Gewerbe- oder Privatimmobilien müssen mittlerweile auch einen Energiepass des Gebäudes vorlegen. Verbraucht das Gebäude zu viel Energie, dann ist die Immobilie in der Regel schwerer zu vermitteln, da potentielle Mieter durch zu hohe Energiekosten abgeschreckt werden. Häufig sind hierfür auch schlecht oder falsch isolierte Fensterrahmen aus Aluminiumfenster (http://www.alu-therm.de/wirtschaftlichkeit_site_18.html) verantwortlich. Diese Rahmen, die sich durch eine lange Lebensdauer und einfache Pflege auszeichnen, sind mittlerweile zu wahren Energiefressern geworden. Denn die Rahmen sind nicht thermisch entkoppelt, sprich die Energie aus dem Gebäude wird direkt an die Außenluft abgegeben. Diesen Effekt kann man aber aufhalten. Hier bietet die Firma Aluthermic innovative Lösungen, bei denen ein Umbau ohne großen Zeitaufwand möglich ist. Dabei isolieren die neuen Alu Fenster (http://www.alu-therm.de/fassadensanierung_site_16.html) nicht nur, durch die thermische Entkoppelung sind die Fenster zum einen 100 % winddicht und bieten gleichzeitig eine verbesserte Schallisolation. Dabei sind die Lösungen deutlich günstiger als der totale Ausbau der Fenster. Denn Lösungen auf der Seite www-alu-therm.de (http://www-alu-therm.de) amortisieren sich in der Regel binnen 10 Jahren - bei konstanten Energiepreisen. Steigen die Preise - eine nicht unrealistische Annahme - dann rechnet sich die Investition entsprechend schneller.

Angaben zum Unternehmen:
ALUTHERMIC
Anselm Lischka Dipl.Ing. Stroofstr. 50
65933 Frankfurt am Main (Germany)
Telefon: ++49 (0)69 / 38980170
Telefax: ++49 (0)69 / 38980171
E-Mail-Adresse: info@alu-therm.de
Internet: www.alu-therm.de (http://www.alu-therm.de)

Verantwortlich für Texteinstellung:
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Email: presse@diewebag.de
Internet: www.diewebag.de/was-ist-seo.php (http://www.diewebag.de/was-ist-seo.php) Aluthermic Anselm Lischka Stroofstr. 50 65933 Frankfurt Deutschland E-Mail: anselm.lischka@alu-therm.de Homepage: http://www.alu-therm.de Telefon: 069/38980170

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Nicht nur die Wintersportler freuen sich, sondern sicher auch die Kinder: der Winter hat seinen Einzug begonnen. Aber was bei dem einen Begeisterung auslöst, betrachten andere mit Sorgenfalten, denn Schnee und Glatteis sind immer mit Gefahren für Leib und Leben verbunden. Aber wer muss eigentlich Sorge dafür tragen, dass Straßen ...

Nicht nur die Wintersportler freuen sich, sondern sicher auch die Kinder: der Winter hat seinen Einzug begonnen. Aber was bei dem einen Begeisterung auslöst, betrachten andere mit Sorgenfalten, denn Schnee und Glatteis sind immer mit Gefahren für Leib und Leben verbunden. Aber wer muss eigentlich Sorge dafür tragen, dass Straßen und Gehwege nicht zu gefährlichen Rutschbahnen werden?

Bei öffentlichen Straßen obliegt die Streupflicht dem Träger der Straßenbaulast wie z. B. den Gemeinden. Das gleiche gilt für Gehwege. Aber oft übertragen die Gemeinden die Streupflicht durch Satzungen auf die privaten Anlieger der Straße. Verantwortlich für die Streupflicht sind dann die Hauseigentümer, die aber diese gerne über entsprechende Klauseln in Mietverträgen an die Mieter weitergeben. Wenn man jedoch seine Streupflicht verletzt, kann es teuer werden. Wird nicht oder nur ungenügend geräumt und gestreut und kommt es zu Stürzen, so hat der Streupflichtige für den dadurch entstehenden Schaden aufzukommen.

Umso wichtiger ist es also, rechtzeitig mit einem ausreichenden Vorrat an Streusalz vorzusorgen, sei es für Unternehmen, Straßenmeistereien, Hauseigentümer, Mieter oder andere. Ist Eis und Schnee erst da, ist dies in der Regel mit längeren Lieferzeiten und steigenden Preisen verbunden.

Als leistungs- und lieferfähiges Unternehmen schafft hier die A&G Handelsgesellschaft schnell Abhilfe. Das Unternehmen schon seit langem als leistungsstarker Partner für Winterdienste, Kommunen, Industrie und Handel sowie für Privathaushalte etabliert. "Wir wissen die Gefahren, die von schneeglatten Straßen und verschneiten Gehwegen", so teilt uns die Geschäftsführung des Unternehmens mit, "deshalb steht bei uns die schnellst mögliche Lieferung von Streusalz kaufen (http://www.salz-heute.de/streusalz.html) in ausreichenden Mengen im Vordergrund". Um auch in "Notfällen" schnell reagieren zu können, hat das Unternehmen auf seiner Webseite auch eine Bestell-Hotline eingerichtet.

Als Experte und Spezialist für Streusalze verwendet das Unternehmen nur hochqualitative Auftau-Salze aus Steinsalz, die über hervorragende Taueigenschaften verfügen. Die Streusalze sind von höchster Effektivität. Extrem hohe Tiefenwirkung, schneller Tauprozess, keine Klumpenbildung durch Antiback und lange Lagerfähigkeit zeichnen die Streusalze von A&G aus.

Das Unternehmen gilt gleichfalls als Experte für Regeneriersalze für Wasserenthärtungsanlagen und Wasserenthärter kaufen (http://www.salz-heute.de/wasserenthaertung.html). Auch hier setzt A&G mit seinen hochwertigen Produkten Maßstäbe und ist geschätzter Partner für Industrie, Gewerbe, Einzelhandel, Krankenhäuser, Labors und Privathaushalte.

Nähere Einzelheiten findet man auf der Webseite www.salz-heute.de.

Angaben zum Unternehmen:
A&G Handelsgesellschaft mbH
Neusser Str. 93
50670 Köln
Tel.: 02271-763-444
Fax:: 02271-763-287
Email: info@salzheute.de
Internet: www.salz-heute.de (http://www.salz-heute.de)

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(ddp direct)Neben Lage und Ausstattung einer Wohnung, ist das Energiekonzept eines Hauses heutzutage ein entscheidender Faktor bei der Wahl der zukünftigen Heimat. Denn die zweite Miete wird trotz Energieausweis oft zu einer unangenehmen Überraschung. Käufer und Mieter erwarten heutzutage daher zunehmend Wohnkonzepte, die neben und auch ...

(ddp direct)Neben Lage und Ausstattung einer Wohnung, ist das Energiekonzept eines Hauses heutzutage ein entscheidender Faktor bei der Wahl der zukünftigen Heimat. Denn die zweite Miete wird trotz Energieausweis oft zu einer unangenehmen Überraschung. Käufer und Mieter erwarten heutzutage daher zunehmend Wohnkonzepte, die neben intelligentem und zeitgemäßem Wohnkomfort auch die Umwelt im Blick haben und möglichst geringe Verbrauchskosten verursachen.
Bei der Suche nach intelligenten Energiekonzepten für Wohngebäude fällt der Blick schnell auf die Einsatzmöglichkeiten der erneuerbaren Energien. Und der genaue Blick zeigt: Auch im städtischen Mehrfamilienhausbereich lohnt es sich für Mieter und Käufer von Wohnungen auf das Energiekonzept der Häuser zu achten. Denn intelligente Wärmekonzepte reduzieren dauerhaft die Heizkosten und stellen dennoch zuverlässig Wärme zur Verfügung.
Zukunftsorientiertes und dennoch erprobtes Energiekonzept
Die Kombination von Pellets-Heizung und Solarthermie nutzt ausschließlich regenerative Energiequellen zur Erzeugung der Wärme. Verbraucher können mit diesem Konzept dauerhaft Energiekosten sparen, denn allein das Heizen mit Pellets ist bis zu 45 Prozent günstiger als mit Heizöl. Mit einer zusätzlichen Solarthermischen Anlage für die Warmwasseraufbereitung können die Heizkosten weiter gesenkt werden.
Dass dieses Energiekonzept auch für städtische Mehrfamilienhäuser bestens geeignet ist, weiß Oliver Hirt, Geschäftsführer der Agromex GmbH Berlin / Leipzig: Wir haben bereits bei unseren Berliner Bauvorhaben Haus Margo und Haus Calas eine Pellets-Heizung mit Solarthermie als Wärmeerzeuger kombiniert. Damals haben wir mit diesem Wärmekonzept im Mehrfamilienhausbereich noch Pionierarbeit geleistet. Nach der Auswertung der Verbrauchszahlen aus dem harten und langen Winter 2010 können wir jedoch sagen, dass die Energieversorgung stabil war und die Bewohner Ihre Verbrauchskosten gegenüber einer herkömmlichen Öl und Gas-Wärmeversorgung durchschnittlich um ein Drittel senken konnten.

Zudem profitieren die Bewohner der Wohnanlagen der Agromex GmbH an langfristig festgelegten Einkaufsbedingungen für den Kauf der Pellets. Aufgrund der Pellets-Menge, die 40 Haushalte pro Jahr benötigen, kann unser Facility Management mit den großen Pellets-Produzenten in Deutschland individuelle Preise verhandeln. Diese Preisnachlässe geben wir direkt an die Bewohner weiter, erläutert Oliver Hirt.

Die, im Mehrfamilienhausbereich immer noch innovative Kombination von Pellets-Heizung und Solarthermie, macht die Bewohner gänzlich unabhängig von zukünftigen Preisentwicklungen bei Öl und Gas. Anders als bei Öl und Gas sind die Verfügbarkeit und die Preisstabilität der Pellets langfristig sichergestellt, da Deutschland europaweit über die höchste Pelletproduktion verfügt. Eine Analyse des Deutschen Pelletsinstitiut unterstreicht dies: Für 2011 sieht das Institut einen Verbrauchsbedarf von 1,4 Millionen Tonnen Pellets, dem eine Produktionskapazität von 2,7 Millionen Tonnen Pellets gegenüber stehe, voraus.

Auch der direkte Kostenvergleich mit Heizöl verdeutlicht den Preisvorteil einer Pellets-Heizung gegenüber einer Ölheizung. Pellets verursachen durchschnittliche Kosten von 4,65 Cent/KWh, der Wärmeträger Öl verursacht Kosten 7,7 Cent/KWh. Mit der zunehmenden Verknappung des Rohstoffs Heizöl erwarten Experten einen weiteren Anstieg der Kosten für Heizöl.

Die Kombination der Pellets-Heizung mit einer solarthermischen Anlage nutzt zusätzlich die kostenlose Energie der Sonne für die Warmwasserbereitung. So kann jährlich ein Anteil von 50 Prozent bis 65 Prozent des Warmwasserbedarfs mit Sonnenenergie abgedeckt werden. In den Sommermonaten kann meistens der gesamte Bedarf an Warmwasser über die Solaranlage bereitgestellt werden. Dann kann die Pellets-Heizanlage ganz abgeschaltet werden.

Energiebewusst und Familien-freundlich leben
Im Friedrichshainer Samariterviertel geht der Projektentwickler noch einen Schritt weiter. Aufbauend auf den Erfahrungen mit den vorherigen Wohnanlagen, erstellt die Agromex GmbH mit dem Parkquartier Dolziger ein Wohnensemble mit 40 Wohneinheiten. Eine derart große Wohnanlage, die ausschließlich mit erneuerbaren Energien heizt, hat in Deutschland immer noch Seltenheitswert.

Bei der Wärmeerzeugung setzt der Bauherr auf die bewährte Kombination einer Pellets-Heizung mit sSolarthermischer Unterstützung. Die zentrale Beheizung und Ergänzung der solarbasierten Warmwasserversorgung erfolgt dabei durch einen Pelletskessel der vollautomatisch zugeschaltet wird. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt bivalent in Zusammenarbeit mit der sSolarthermischen Anlage. Für die Minimierung des Energiebedarfs sorgen die funktionale Speichergeometrie, die Anlagensteuerung und die effiziente Wärmedämmung.

Denn das innovative Energiekonzept zur Wärmeerzeugung setzt einen hohen Standard bei der Dämmung des Gebäudes voraus. Daher wird das Parkquartier im KfW-70- Standard gebaut und hat damit lediglich einen Primärenergiebedarf von 70 Prozent eines "normalen" Neubaus nach EnEV (Energie-Einspar-Verordnung) und höchstens 60 kWh pro qm und Jahr. Der Wärmeverlust durch die Außenhaut des Gebäudes ist ebenfalls auf 70 Prozent reduziert.

Mit der Kombination von Energieeffizienz und regenativem Energiekonzept setzt der Bauherr bewusst auf ein nachhaltiges Wohnkonzept für Familien. Vor allem junge Familien sollen sich im Parkquartier zu Hause fühlen. Mit dem innovativen Energiekonzept können wir die zweite Miete für unsere Bewohner dauerhaft erheblich senken. Langfristige Lieferverträge mit führenden Pelletherstellern sorgen für zusätzliche Planungs- und Kostensicherheit. Und die Sonnennutzung ist ja ohnehin kostenlos, freut sich Oliver Hirt, über das umweltbewusste Energiekonzept.

Eine integrierte Parkanlage rundet das Konzept ab und bietet Ruhe
Damit sich insbesondere junge Familien angesprochen fühlen, hat die Agromex GmbH eine großzügig angelegte, angenehme Umgebung mit viel Raum und Ruhe geschaffen. Bäume, Blumen, Sträucher und ein eigenes Wasserspiel machen den Garten zur Parkanlage, werten das Wohnensemble auf und laden zum verweilen und entspannen ein. Der Name Parkquartier sagt da eigentlich schon alles. Wir haben bei der Planung des Gebäudeensembles bewusst darauf verzichtet, die ganze zur Verfügung stehende Fläche von 3.000 qm für die Bebauung zu nutzen. Stattdessen haben wir eine 1.500 qm große, zum Haus gehörende pParkähnliche Anlage in die Wohnanlage integriert. Die Bewohner leben so in einer Oase der Ruhe, in der auch Kinder sicher spielen können, erläutert Oliver Hirt das Wohnkonzept.

Intelligente Details steigern Komfort und Sicherheit der Bewohner
Abgerundet wird das ebenso eEnergie- wie fFamilienfreundliche Wohnkonzept durch ebenerdige, Kinderwagengerechte Zugänge aller Häuser. Passend dazu schützen in jedem Hausaufgang abschließbare, beheizte und beleuchtete Abstellräume für Kinderwagen vor Vandalismus und Diebstahl. In den Tiefgaragen hat der Bauherr ca. 146 Fahrradständer für die Bewohner der Häuser sowie jeweils eigene Aufzüge vorgesehen.

Alle Wohnungen sind mit Balkonen, Terrassen oder Wintergärten konsequent nach Süden ausgerichtet und gehoben ausgestattet. Im Badbereich sorgt eine Fußbodenheizung für die individuelle Wohlfühltemperatur. Bodeneinbaukonvektoren garantieren die schnelle Bereitstellung von Wärme und verhindern gleichzeitig die Ausbildung eines Kaltluftschleiers vor den Raum-hohen Verglasungselementen. Der Konvektor saugt die kalte Luft an und wandelt diese über einen Wärmetauscher in warme Luft um. Diese Wärme steigt auf und verteilt sich im Raum. Dadurch wird der Temperaturunterschied zwischen Decke und Boden minimiert und das Raumklima im Ganzen angenehmer. So wird ganzjährig ein angenehmes und behagliches Raumklima in den Wohnräumen erzielt.

Alles in Allem bietet das Parkquartier Dolziger ein innovatives WohnEnergiekonzept, dauerhaft niedrige Energiekosten sowie ein hochwertiges Umfeld, das mit seinem liebevoll geplanten Park, zum Auftanken und Verweilen einlädt. Intelligente Wohndetails und eine gehobene Ausstattung runden den zeitgemäßen Wohnkomfort ab.


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Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung S ...

Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor besprechen die wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung:

1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?
2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?
3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?
4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?
5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?
Heute: 6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?
7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?
8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?
9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?

6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?

Der Mieter muss nachweisen, dass die Mietsache nach den geltenden Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel hat. Die Mietsache ist dann mangelbehaftet, wenn Schimmel in der Wohnung den Gebrauchswert der Wohnung verringert. Dies liegt grundsätzlich vor bei Gesundheitsgefährdung (beachte hier die uneinheitliche Rechtsprechung, die zum Teil bereits in der Gefährdung eine Beeinträchtigung des Gebrauchs sieht und die Gegenmeinung, die eine bloße Gefahr ohne Schädigung nicht als ausreichend ansieht), jedenfalls bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung der Mieter, bei optischen Beeinträchtigungen und bei Geruchsbelästigung.

Der Mieter muss im Fall der Gesundheitsgefahr gutachterlich beweisen, dass Schimmelpilzarten der Kategorien 2-4 in einer gesundheitsgefährdenden Menge in der Raumluft vorhanden sind. Hierfür ist ein Raumluftgutachten erforderlich. Wenn Mieter durch den Schimmel krank geworden sind, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel die Mieter krank gemacht hat. Hierfür ist ein ärztliches Gutachten erforderlich. Wenn es um Geruch oder Schimmelflecken geht, muss der Mieter den Geruch und die Flecken beweisen. Bei der Geruchsbeeinträchtigung wird oft ein Geruchsgutachten erforderlich sein. Bei optischen Mängeln reichten Fotos und Zeugen oder ein Besuch des Richters in der Wohnung, um die Mängel in Augenschein zu nehmen.

Wenn der Mieter diese Nachweise geführt hat, kommt es darauf an, ob die Ursache für die Schimmelbildung im Verantwortungsbereich des Mieters oder im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Liegt die Ursache für die Schimmelbildung im Verantwortungsbereich des Vermieters, weil etwa schlechte Wärmedämmung oder Wärmebrücken zu kalten Wänden geführt haben, auf denen sich wegen der durch die kalten Stellen verursachte Luftfeuchtigkeit Schimmelpilze bilden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Miete ist dann deswegen gemindert.

Liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters, weil dieser etwa falsch gelüftet oder kaum geheizt hat oder seine Wäsche im Winter ohne zu lüften im Zimmer aufhängt, dann liegt ein Mangel der Mietsache nicht vor. Die Miete ist dann nicht gemindert.

Ist zwischen den Parteien – wie meistens – strittig, ob der Schimmel wegen Wärmebrücken oder wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens entstanden ist, gilt nach der in der Rechtsprechung herrschenden Sphärentheorie, dass dann der Vermieter beweisen muss, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Dies kann er etwa dadurch machen, dass er durch Gutachter nachweist, dass keine Wärmebrücken vorhanden sind und dass die Wohnung ordnungsgemäß Wärmeisoliert ist.

Erst wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht aufgrund einer Ursache aus seinem Verantwortungsbereich entstanden ist. Der Mieter muss dann nachweisen, dass er ordnungsgemäß gelüftet oder die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.

Wenn der Vermieter nachweist, dass der Mieter nicht richtig geheizt oder gelüftet hat, kann auch eine Mitschuld des Mieters am Schimmel gegeben sein. Auch wenn etwa Wärmebrücken vorhanden sind, wäre eine Mitschuld des Mieters gegeben, wenn er immer wieder nachweislich Wäsche in der Wohnung aufhängt, ohne danach gelüftet zu haben. Um dem Mieter eine Mitschuld vorwerfen zu können, muss der Vermieter grundsätzlich über das richtige Heizungs- und Lüftungsverhalten aufklärt haben. Dieser Auffassung ist das Landgericht Frankfurt (Oder) in einer Entscheidung vom 14.9.2010 (Aktenzeichen: 19 S 22/09). Andere Gerichte sind dagegen der Auffassung, dass die Kenntnis über das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten allgemein bekannt ist und es einer gesonderten Information des Vermieters nicht bedarf (etwa: Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 9.6.2010, Aktenzeichen: 42 C 1905/09).

Komplette Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/Schimmel-in-der-Wohnung.html

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

19.10.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
www.mietrechtler-in.de
anwalt-marketing[at]web.de

Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze: 1.    Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf – in angemessenem Umfang – die Tiere seiner ...

Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze:

1.    Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf – in angemessenem Umfang – die Tiere seiner Wahl halten. Der Vermieter darf die Tierhaltung dann nur nach konkreter Störung durch das Tier verbieten.

2.    Eine Klausel, die dem Mieter die Tierhaltung generell – unter Erlaubnisvorbehalt – untersagt, ist so auszulegen, dass der Mieter nur für das Halten von größeren Tieren eine Erlaubnis benötigt.

3.    Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nur das Halten größerer Tiere untersagen. Sogenannte Kleintiere darf der Mieter nach seinen Präferenzen im angemessenen Rahmen halten. Größere Tiere sind: Katze und aufwärts (Hunde, Wickelbären – auch bekannt als Honigbär –, oder bei artgerechter Haltung u.U. etwa Waschbären). Kleintiere sind: Fische, Hamster, Schildkröten etc.). Einschränkend gilt: Der Vermieter darf auch die Haltung solcher Kleintiere untersagen, die ihrer Art nach dazu geeignet sind, Mitbewohner zu belästigen. So etwa bei Ratten.

4.    Im Mietrecht gilt kein Gleichbehandlungsgebot. Sollte der Vermieter anderen Mietern die Hundehaltung erlaubt haben, muss er dies den anderen Mietern deshalb nicht genehmigen. Dies findet seine Grenzen im Schikaneverbot.

5.    Die Rechtsprechung zu Kampfhunden ist uneinheitlich. Manch ein Kampfhund darf unter keinen Umständen in der Wohnung bleiben (so Amtsgericht Spandau, Urteil vom 22.3.2002, 3b C 956/01). Dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Andere Gerichte sind da lockerer: Ein erwiesenermaßen nicht störender Kampfhund konnte nicht Grundlage einer fristlosen Kündigung sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 6.5.2005, 64 S 503/04, so auch Landgericht München, Urteil vom 8.11.2006, 14 S 23517/05). Generell gilt: Je weniger die Tiere stören, umso eher kann es (und auch das Herrchen) trotz Verbots in der Wohnung bleiben.

6.    Trotz Erlaubnis kann exzessive Tierhaltung einen (fristlosen) Kündigungsgrund darstellen (so Landgericht Aurich, Entscheidung vom 5.11.2009, 1 S 275/09). Im Mietvertrag wurde einem Mieter die Katzenhaltung erlaubt. 15 Katzen waren dann aber doch zu viel. Der Mieter musste ausziehen.

7.    Tendenz zum Vorrang der Unterlassungsklage. Rechtsprechung aktuell: Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urteil vom 25.1.2011, 101 C 286/10, auch: Landgericht Köln, Urteil vom 4.2.2010, 6 S 269/09). Ob eine Räumungsklage nur deshalb abgewiesen wird, weil eine Unterlassungsklage vorher nicht erhoben wurde, wird von Gericht zu Gericht unterschiedlich bewertet.

Fachanwaltstipp Mieter: Verhandeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Verweigert der Vermieter die erforderliche Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen wilden Kampfhund anschaffen und sich stattdessen mit einem friedlichen Dackel zufrieden geben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Hundehaltung verhindern wollen, verwenden Sie eine Klausel im Mietvertrag, die dies ausdrücklich regelt. Mahnen Sie einen Mieter, der in vertragswidriger Weise Tiere hält, ab, bevor Sie weitere Maßnahmen – etwa eine Kündigung – ergreifen. Eine Unterlassungsklage ist wohl einer Kündigung mit anschließender Räumungsklage derzeit vorzuziehen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

12.07.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
www.mietrechtler-in.de
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