Der deutsche Zweitmarkt wurde 1999 ins Leben gerufen, nachdem man durch eine Gesetzesänderung die rechtlichen Grundlagen für das Handeln mit Lebensversicherungen geschaffen hatte. Richtig durchsetzen konnte er sich bis heute nicht, und die Finanzkrise hat nicht gerade zur Popularität des Zweitmarktes beigetragen. Vor allem unter privaten Anlegern ...

Der deutsche Zweitmarkt wurde 1999 ins Leben gerufen, nachdem man durch eine Gesetzesänderung die rechtlichen Grundlagen für das Handeln mit Lebensversicherungen geschaffen hatte. Richtig durchsetzen konnte er sich bis heute nicht, und die Finanzkrise hat nicht gerade zur Popularität des Zweitmarktes beigetragen. Vor allem unter privaten Anlegern ist seine Existenz wenig bekannt. Dabei bietet der Zweitmarkt für Lebensversicherungen gerade für Privatpersonen wirtschaftlich interessante Möglichkeiten.

Auf dem Zweitmarkt agieren Policenhändler, die Lebensversicherungen unter bestimmten Voraussetzungen kaufen, verkaufen und beleihen oder solche Geschäfte vermitteln. Seriöse Policenhändler sind meistens Mitglied des Bundesverbands Vermögensanlagen im Zweitmarkt Lebensversicherung e. V. (BVZL).

Jährlich wird ein gewisser Prozentsatz bestehender Lebensversicherungen vorzeitig aufgelöst, weil sich die persönlichen Verhältnisse der Policeninhaber grundlegend geändert haben oder weil ein plötzlicher Geldbedarf aufgetreten ist. Zwar ist es möglich, eine Lebensversicherung jederzeit zu kündigen, das allerdings hat spürbare wirtschaftliche Nachteile zur Folge.

Im Falle einer vorzeitigen Vertragsaufösung erstattet die Versicherungsgesellschaft den Rückkaufswert. Er besteht, grob beschrieben, aus den angesparten Beiträgen zuzüglich bis zur Vertragsauflösung angefallener Gewinnanteile abzüglich erheblicher Vermittlungs- und Verwaltungskosten. Wegen der hohen Vertragskosten bei Lebensversicherungen, und weil man mit ihnen erst in den letzten Jahren richtig Gewinne erzielt, ist der Rückkaufswert relativ gering. Vor allem in den ersten Jahren, in denen die Kosten noch gegengerechnet werden, erreicht er häufig nicht einmal die Summe der geleisteten Beiträge. Manche Versicherungsgesellschaften verlangen darüber hinaus Stornogebühren, die den Rückkaufswert noch weiter minimieren.

Besser steht sich der Versicherungsnehmer, wenn er seine Kapitallebensversicherung verkauft. Auf diese Weise entstehen zwar auch Vermögensnachteile, die sind aber nicht ganz so gravierend wie bei einer Kündigung. In der Regel kann man bei einem Verkauf der Kapitallebensversicherung mit einem Aufschlag zwischen drei und acht Prozent gegenüber dem Rückkaufswert rechnen
Allerdings kann nicht jede Kapitallebensversicherung auf dem Zweitmarkt verkauft werden. In der Regel muss die Versicherungssumme über wenigstens 10.000 Euro lauten, manchmal reichen auch 5.000 Euro. Außerdem darf der Vertrag keine allzu langen Restlaufzeiten haben. Am besten lassen sich klassische Kapitallebensversicherungen verkaufen. Einige Policenhändler handeln unterdessen aber auch fondsgebundene Lebensversicherungen. Zusätzliche Informationen können auf http://www.lebensversicherungen.cc/lebensversicherung-verkauf-beleihen/verkauf nachgelesen werden.


Beim Verkauf einer Lebensversicherung sollte darauf geachtet werden, dass der Policenhändler seriös ist. Reißerische Angebote, 30 - 100 % über dem Rückkaufswert, aggressive Werbemethoden und die Auszahlung des Kaufpreises in Raten sind sichere Anzeichen für unseriöse Geschäftspraktiken.

Soll mit einer bestehenden Kapitallebensversicherung ein dringender Geldbedarf abgedeckt werden, ist in vielen Fällen die Beleihung der Lebensversicherung die beste Lösung. Policenkredite werden sowohl von den Lebensversicherern selbst als auch von Policenhändlern ausgegeben. Policenhändler bieten häufig bessere Konditionen und sollten deshalb als Alternative zum Policendarlehen bei Versicherungsgesellschaften mit in Betracht gezogen werden. Ein Policenkredit bietet günstige Konditionen und aufwändige Bonitätsprüfungen entfallen, weil die Lebensversicherung ausreichende Sicherheit bietet. Die Höhe des Darlehens ist allerdings auf den Rückkaufswert im Zeitpunkt der Kreditaufnahme begrenzt, manchmal sind ein paar Prozentpunkte darüber möglich. Weitere Einzelheiten zum Policenkredit sind unter http://www.lebensversicherungen.cc/lebensversicherung-verkauf-beleihen/beleihung zu finden.


Gegenwärtig erscheint es nicht sehr attraktiv, eine neue Kapitallebensversicherung abzuschließen. Zwar findet man zur Zeit kaum eine bessere langfristige Kapitalanlage in der gleichen Risikoklasse, aber die voraussichtlichen Renditen sind doch sehr gering. Die Garantiezinsen sind auf das historische Tief von 1,75 Prozent gesunken.

Attraktiver sind die Renditen bestehender Lebensversicherungen. Unter den heutigen Bedingungen lohnt es sich deshalb auch für Privatanleger eine gebrauchte Lebensversicherung zu kaufen. Auf dem Zweitmarkt tätige Policenhändler haben elektronische Handelsplattformen eingerichtet, mit deren Hilfe Kaufverträge über deutsche Lebensversicherungen abgewickelt werden können. Interessierte Käufer tragen in die Onlineformulare der Portale einige Angaben wie Versicherungssumme, Restlaufzeit und gewünschten Beitrag ein und erhalten im Anschluss daran passender Angebote. Der eigentliche Kaufvertrag wird dann offline abgewickelt.

Zwar liegen die Kaufpreise ein paar Prozentpunkte über dem Rückkaufswert. Dennoch lohnt es sich eine gebrauchte Lebensversicherung zu kaufen. Die Kostenanteile der Kapitallebensversicherung sind beglichen und der Erwerber kann sich auf die steigenden Gewinnanteile während der Restlaufzeit freuen. Die Rendite kann noch weiter erhöht werden, wenn man die Beitragszahlungen auf einen jährlichen Rhythmus umstellt.

BlueBonNet Internet Marketing betreibt unteren anderem mehrere deutschsprachige Websites und Blogs zu unterschiedlichen Finanzthemen. Der Leser kann sich über Kredite und Kreditarten ebenso informieren, wie über Schufafragen, Versicherungen oder über die verschiedenen Möglichkeiten der Geldanlage. Ein Thema ist außerdem, wie Energiepreise sinnvoll verglichen werden können.

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Im Nordwesten von Frankfurt gelegen, zählt die Firma Metz Immobilien zu den renommiertesten Immobilienmaklerunternehmen der Region. Die Firma hat sich auf den Immobilienverkauf (http://www.regional.de/lp/439_3458), die Vermietung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken sowie auf die Immobilienbewertung spezialisiert. Diesbezüglich ...

Im Nordwesten von Frankfurt gelegen, zählt die Firma Metz Immobilien zu den renommiertesten Immobilienmaklerunternehmen der Region. Die Firma hat sich auf den Immobilienverkauf (http://www.regional.de/lp/439_3458), die Vermietung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken sowie auf die Immobilienbewertung spezialisiert. Diesbezüglich ist das engagierte Team von Metz Immobilien vor allem in den Frankfurter Stadtteilen Hausen, Praunheim, Heddernheim, Rödelheim, Niederursel, Ginnheim, Dornbusch, Eschersheim, Kalbach und Mertonviertel aktiv. Die Mitarbeiter der Firma Metz sind Profis auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs, der Vermietung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken und kennen sich auch mit der Immobilienbewertung bestens aus. So ist beispielsweise die vor dem Immobilienverkauf anstehende Verkaufswertschätzung durch die Immobilienfachleute für den Verkäufer kostenlos. Bei der Immobilienbewertung wird selbstverständlich auch die derzeitige Marktsituation berücksichtigt. Diesbezüglich profitiert der Kunde von der jahrelangen Erfahrung der Mitarbeiter in dem betreffenden Stadtteil von Frankfurt. Daher kann die Firma Metz eine umfangreiche Leistung garantieren und den Kunden vor Fehlern beim Immobilienverkauf schützen. Das Leistungspaket für den Immobilienverkauf, die Vermietung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken ist sehr umfangreich. So gehört das Erstellen eines aussagekräftigen und detaillierten Exposes samt Bildmaterial, Grundrissen und einer vorteilhaften Beschreibung des betreffenden Objekts ebenso zum Angebot wie die faire Immobilienbewertung. Des Weiteren fühlt sich die Firma Metz für die Erstellung der Angebote an vorgemerkte Kunden aus der firmeneigenen Interessentendatei zuständig, für die Neukundengewinnung auf regionaler und überregionaler Basis durch eine Präsentation in sämtlichen relevanten Internetportalen und auch auf der firmeneigenen Homepage. Serienbriefe, Hauswurfaktionen und andere Werbemaßnahmen sind im Dienstleistungsangebot ebenso enthalten wie die Durchführung professioneller Besichtigungen, das Leiten der Verkaufsverhandlungen und die regelmäßige Information des Immobilineverkäufers über den derzeitigen Stand der Dinge. Außerdem bereitet die Firma Metz den notariellen Kaufvertrag vor und unterstützt den Immobilienverkäufer bei der Vertragsabwicklung und bei der Beurkundung. Schließlich zählt auch die Übergabe der Immobilie, das Erstellen des Übergabeprotokolls und die Nachbearbeitung zu den Aufgaben des Immobilienmaklers. Metz Immobilien Dirk Metz Ludwig-Landmann-Straße 9 60488 Frankfurt Deutschland E-Mail: info@metz-immobilien.net Homepage: http://www.metz-immobilien.net Telefon: 069-7807480
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Das Landgericht Köln hat auf den Antrag von Lampmann, Haberkamm & Rosenbaum (LHR) (http://www.lhr-law.de" target="_blank) im Wege einer einstweiligen Verfügung aktuell entschieden (LG Köln, Beschluss v. 13.2.2012, Az. 28 O 44/12, ohne Begründung, da per Eilbeschluss ergangen, nicht rechtskräftig), dass es ist, auf ...

Das Landgericht Köln hat auf den Antrag von Lampmann, Haberkamm & Rosenbaum (LHR) (http://www.lhr-law.de" target="_blank) im Wege einer einstweiligen Verfügung aktuell entschieden (LG Köln, Beschluss v. 13.2.2012, Az. 28 O 44/12, ohne Begründung, da per Eilbeschluss ergangen, nicht rechtskräftig), dass es unzulässig ist, einen Verkäufer auf eBay innerhalb einer negativen Bewertung als "Abzocker!? zu bezeichnen.

Dies jedenfalls dann, wenn für diese Unmutsbekundung kein Anlass besteht.

Im vorliegenden Fall bestand die Besonderheit darin, dass die zu bewertende eBay-Transaktion überhaupt nicht durchgeführt worden war. Der Käufer war vielmehr vor Bezahlung und auch vor Übersendung der Ware vom Kaufvertrag zurückgetreten.

Es liegt auf der Hand, dass in einer solchen Situation von "Abzocke!?, ein Begriff der eine Übervorteilung oder ein "über den Tisch ziehen? im finanziellen Sinne suggeriert, auch vor dem Hintergrund einer großzügigen Anwendung der Meinungsfreiheit beim besten Willen nicht die Rede sein kann.

Ordnungsgeld bis 250.000 EUR, Streitwert 10.000 EUR, Kosten ca. 2.000 EUR

Das sah auch das Landgericht Köln so und hat dem Käufer die öffentliche Behauptung per einstweiliger Verfügung verboten. Dem Antragsgegner droht bei einer Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 EUR. Hervorzuheben ist, dass das Landgericht Köln die Beschimpfung für so einschneidend befand, dass es einen Streitwert von 10.000 EUR angesetzt hat.. Auf den Täter der öffentlichen Diffamierung kommen nun Kosten von ca. 2.000 EUR zu.

Rechtsanwalt Arno Lampmann von der Kanzlei LHR (http://www.lhr-law.de" target="_blank):

"Auch wenn es in dem im vorliegenden Fall "nur? um eine negative Bewertung bei eBay geht, zeigt die Entscheidung des Landgerichts Köln, dass sich Unternehmer nicht alles gefallen lassen müssen und vor allem auch, dass die Gerichte das Problem rechtswidriger öffentlicher Äußerungen ernst nehmen, egal an welcher öffentlichen Stelle sie getätigt werden.? RAe. Lampmann, Haberkamm & Rosenbaum Arno Lampmann Stadtwaldgürtel 81-83 50935 Köln Deutschland E-Mail: lampmann@lhr-law.de Homepage: http://www.lhr-law.de Telefon: 0221 9140391

RAe. Lampmann, Haberkamm & Rosenbaum
Lampmann,Arno
Stadtwaldgürtel 81-83
50935 Köln
http://www.lhr-law.de
lampmann[at]lhr-law.de

Alte Technik fasziniert immer mehr Menschen. Das Alte zu erhalten, wieder aufzubauen und gängig zu machen ist das Hobby der Oldtimer-Freunde. Deutz Traktoren, Deutz Oldtimer (http://www.oldtimerplus.de/) und Deutz Ersatzteile stehen hoch im Kurs, denn beim Aufbau der alten Landmaschinen wird größten Wert auf Originalteile gelegt. Diese ...

Alte Technik fasziniert immer mehr Menschen. Das Alte zu erhalten, wieder aufzubauen und gängig zu machen ist das Hobby der Oldtimer-Freunde. Deutz Traktoren, Deutz Oldtimer (http://www.oldtimerplus.de/) und Deutz Ersatzteile stehen hoch im Kurs, denn beim Aufbau der alten Landmaschinen wird größten Wert auf Originalteile gelegt. Diese finden Interessanten im Anzeigenportal Oldtimerplus unter www.oldtimerplus.de. Denn dieses Portal hat sich auf Anzeigen aus den Bereichen der alten Landmaschinen spezialisiert.

Oldtimer Ersatzteile und Fahrzeuge finden sich im Portal beispielsweise von ehemals renommierten Herstellern wie Deutz, sowie auch Fahrzeuge und Deutz Ersatzteile (http://www.oldtimerplus.de/) sowie Ersatzteile der Hersteller Lanz, Hanomag, Fendt, Schlüter oder Eicher, die sehr beliebt sind. Auch Nutzfahrzeuge, Anhänger oder Anhängerkupplungen werden hier gehandelt. Dadurch ergibt sich ein schier endloses Angebot für Käufer und Verkäufer. Ein Besuch der Webseite ist ein Eldorado für Fans und Oldtimer-Freunde alter Technik.

Im Portal kann jeder kostenlos seine Gesuche dafür aufgeben. Bei Manchem liegen Teile achtlos auf dem Hof und der ist froh wenn sie noch eine sinnvolle Verwendung finden. Natürlich kann man seine Schätze auch auf der Webseite anbieten, was ebenfalls kostenlos ist. Das Anzeigenportal von OldtimerPlus ist eine wahre Fundgrube für die Fans der Schlepper- und Trecker-Gemeinde.

Eine Freitextsuche in der Rubrik Angebote und Gesuche erleichtert das Auffinden der benötigten Teile. Reifen, Felgen, Fachliteratur oder Fanartikel, im Portal findet man was man braucht. Auch Anzeigen zu passenden Transportmitteln oder speziellen Handwerksbetrieben. Die Rubrik Dienstleistungen umfasst Angebote für Reparatur oder Instandsetzung von Fahrzeugen. Als besonderer Service steht ein Vordruck zum Kaufvertrag und einer Checkliste für den Schlepperkauf als PDF-Datei zur Verfügung.


Über das Unternehmen:

OldtimerPlus ist der Anzeigenmarkt im Internet für Oldtimer Traktoren, Nutzfahrzeuge und Landmaschinen. Es können kostenlos Angebote und Gesuche eingestellt werden. Idee, Konzept und Umsetzung stammt von Johannes Große Fels. Der umtriebige Webdesigner betreut noch weitere Projekte zum Thema Oldtimer, Traktoren etc. und generiert mit seinen verschiedenen Projekten mehrere Tausend Besucher täglich.

Kontaktdaten:
OldtimerPlus
Johannes Große Fels
Walingen 5
48329 Havixbeck
Mail: info@grossefels.de
Web: www.oldtimerplus.de
Tel: 0160-2805931 Oldtimerplus Johannes Große Fels Walingen 5 48329 Havixbeck Deutschland E-Mail: info@grossefels.de Homepage: http://www.oldtimerplus.de Telefon: 0160-2805931

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Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine der ...

Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine Preissteigerung der jetzt in Berlin erworbenen Immobilien in der Zukunft. Der Spiegel zitiert in seiner Ausgabe vom 12. September 2011 einen Immobilieninvestor mit den Worten: „Berlin ist der aufregendste Wohnungsmarkt in Europa.“ In einer Artikelserie besprechen die Autoren die wichtigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb in Berlin auftreten können:

1. Wer kann eine Immobilie erwerben?
2. Erwerb eines Grundstücke oder Wohnungseigentums?
3. Wie läuft ein Immobilienerwerb ab?
Heute: 4. Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?
5. Welche Funktion hat der Notar?
6. Wie kann ich mich vor Mängeln des Objekts schützen? Wie kann ich meine Ansprüche im Immobilienkaufvertrag sichern?
7. Was wenn nach dem Immobilienerwerb Mängel auftreten? Zu welchem Verhalten ist zu raten?
8. Wie läuft der Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung ab?
9. Was muss ich beachten wenn ich ein Objekt zur späteren Vermietung erwerbe? Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?
10. Was muss ich beachten wenn ich ein vermietetes Objekt erwerbe mit der Absicht, es selber zu nutzen?

4. Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?

Beim Erwerb eines Grundstücks oder einer sonstigen Immobilie muss der Käufer besonders darauf achten, dass der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es gilt nämlich der öffentliche Glaube des Grundbuchs. Wenn der Käufer sich mit dem als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Veräußerer über den Immobilienerwerb einigt, kann er nach notarieller Beurkundung und Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirksam Eigentum erwerben.

Der gutgläubige Erwerb von Eigentum ist demnach nur dann möglich, wenn das Grundbuch den Veräußerer als Eigentümer ausweist. Selbst wenn der Veräußerer – aus welchen Gründen auch immer – entgegen der Eintragung im Grundbuch nicht Eigentümer des zu veräußernden Grundstücks dar, erwirbt der Käufer wirksam Eigentum am Grundstück.

Hiervon gilt nur die gesetzlich geregelten Ausnahmen, dass ein gutgläubiger Erwerb einer Immobilie nur dann nicht möglich ist, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist oder – praktisch bedeutsam – wenn der Erwerber Kenntnis von der Unrichtigkeit des Inhalts des Grundbuchs hatte.

Besonderheiten gilt es beim Erwerb von Wohnungseigentum zu beachten. Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Zweibrücken vom 11.2.2011 (Aktenzeichen: 3 W 8/11) scheidet ein gutgläubiger Erwerb einer Eigentumswohnung aus, wenn sich Teilungserklärung, in Bezug genommene Eintragungsbewilligung und Grundbuch hinsichtlich der Zuordnung eines Raums widersprechen.

Auch im Fall einer Doppelbuchung scheidet ein Eigentumserwerb des gutgläubigen Käufers aus. Eine Doppelbuchung liegt vor, wenn eine Eigentumswohnung versehentlich auf zwei Grundbuchblättern gebucht wird.

Zur kompletten Serie gehen Sie bitte auf www.mietrechtler-in.de/immobilienkauf.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

6.10.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999  
Mail: Berlin@recht-bw.de

Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40

Alles zum Mietrecht und zur kompletten Artikelserie: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
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Artikelserie Immobilienerwerb: Teil 3 Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten die 3 ...

Artikelserie Immobilienerwerb: Teil 3

Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine Preissteigerung der jetzt in Berlin erworbenen Immobilien in der Zukunft. Der Spiegel zitiert in seiner Ausgabe vom 12. September 2011 einen Immobilieninvestor mit den Worten: „Berlin ist der aufregendste Wohnungsmarkt in Europa.“ In einer Artikelserie besprechen die Autoren die wichtigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb in Berlin auftreten können:

1. Wer kann eine Immobilie erwerben?
2. Erwerb eines Grundstücke oder Wohnungseigentums?
Heute: 3. Wie läuft ein Immobilienerwerb ab?
4. Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?
5. Welche Funktion hat der Notar?
6. Wie kann ich mich vor Mängeln des Objekts schützen? Wie kann ich meine Ansprüche im Immobilienkaufvertrag sichern?
7. Was wenn nach dem Immobilienerwerb Mängel auftreten? Zu welchem Verhalten ist zu raten?
8. Wie läuft der Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung ab?
9. Was muss ich beachten wenn ich ein Objekt zur späteren Vermietung erwerbe? Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?
10. Was muss ich beachten wenn ich ein vermietetes Objekt erwerbe mit der Absicht, es selber zu nutzen?

3. Wie läuft ein Immobilienerwerb ab?

Ein Immobilienerwerb wird oft durch einen Makler vermittelt. Theoretisch möglich ist es aber auch, einen Grundstückserwerb ohne Hinzuziehung eines Maklers durchzuführen.

Der Immobilienerwerb hat im Wesentlichen 3 Bestandteile:

-    Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (Auflassung)
-    Notarielle Beurkundung
-    Eintragung in das Grundbuch

Einigkeit über den Eigentumsübergang (Auflassung)

Käufer und Eigentümer müssen sich über die wesentlichen Inhalte des Grundstückserwerbs einig sein. Es gelten die allgemeinen Regeln über die Voraussetzungen eines Vertragsabschlusses (übereinstimmende Willenserklärungen, Geschäftsfähigkeit, kein Irrtum etc.). Die Einigung beider Vertragsparteien muss vor einem deutschen Notar erklärt werden. Hierfür ist es erforderlich, dass beide Seiten gleichzeitig beim Notar anwesend sind. Die Parteien dürfen sich beim Erwerb einer Immobilie vertreten lassen. Einzige Ausnahme ist Übertragung von Eigentum an Immobilien durch gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan. Auflassungen in diesem Zusammenhang müssen nicht erneut vor einem Notar erklärt werden.

Notarielle Beurkundung

Für den Erwerb eines Grundstücks ist es erforderlich, dass die strengen Formvorschriften der notariellen Beurkundung eingehalten werden. Ein Grundstückserwerb muss notariell beurkundet werden. Ausnahme: Der gerichtliche Vergleich kann die notarielle Beurkundung ersetzen.

In Deutschland gibt es keine Beschränkung der örtlichen Zuständigkeit eines Notars. Die Vertragsparteien sind in der Wahl ihres Notars zur Beurkundung des Immobilienerwerbs frei.

Die so genannte Niederschrift, die die Erklärungen der Parteien über den Eigentumsübergang an der Immobilie enthält, muss in Gegenwart des Notars vollständig vorgelesen, von den Parteien genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden. Sollte eine der Parteien hörgeschädigt oder gehörlos seien, gibt es für diesen Fall vorgesehene Sondervorschriften im Beurkundungsgesetz.

Eintragung in das Grundbuch

Die Eigentumsübertragung muss schließlich in das Grundbuch eingetragen werden. Die Einzelheiten hierzu werden durch die Grundbuchordnung geregelt. Eine der zentralen Vorschriften der Grundbuchordnung besagt, dass eine Eintragung nur dann vorgenommen werden darf, wenn die erforderliche Einigung der zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie berechtigten erklärt ist und wenn alle für die Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind.

Das zuständige Grundbuchamt ist grundsätzlich bei den für den Bezirk zuständigen Amtsgerichten angesiedelt. In größeren Ballungsräumen kann es sein, dass ein Grundbuchamt für mehrere Amtsgerichtsbezirke zuständig ist.

Zur kompletten Serie gehen Sie bitte auf www.mietrechtler-in.de/immobilienkauf.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

6.10.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

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Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40

Alles zum Mietrecht und zur kompletten Artikelserie: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Rechtsanwaltskanzlei Bredereck & Willkomm
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
www.mietrechtler-in.de
anwalt-marketing[at]web.de

Die Pfando's cash&drive GmbH hat durch die Eröffnung der Niederlassung NRW zum Jahresbeginn ihr Standort-Netz weiter ausgebaut. Die zentrale geographische Lage Wuppertals ermöglicht eine professionelle Betreuung der Kunden im gesamten Ruhrgebiet.<br />Die Filiale befindet sich verkehrsgünstig in unmittelbarer Nähe zur A46 ...

Die Pfando's cash&drive GmbH hat durch die Eröffnung der Niederlassung NRW zum Jahresbeginn ihr Standort-Netz weiter ausgebaut. Die zentrale geographische Lage Wuppertals ermöglicht eine professionelle Betreuung der Kunden im gesamten Ruhrgebiet.
Die Filiale befindet sich verkehrsgünstig in unmittelbarer Nähe zur A46 in der Friedrich-Ebert Straße 162 in 42117 Wuppertal.
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-Die Mietkosten sind, sofern Sie betrieblich veranlasst wurden, als Kosten von den Steuern absetzbar Pfando`s cash & drive GmbH Dan Krenz Kurfürstendamm 64 10707 Berlin Deutschland E-Mail: info@pfando.de Homepage: http://www.pfando.de Telefon: +49 (0) 30 - 8877 366 7

Pfando`s cash & drive GmbH
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(ddp direct)Kronach. Die Übernahme von 94 Prozent der Gesellschaftsanteile an der Kronacher Wohnungsbau Gesellschaft KWG durch die ZBI Zentral Boden Immobilien AG für 14,5 Millionen Euro ist endgültig abgeschlossen. Der Kronacher Stadtrat genehmigte jetzt den Vertrag. Zuvor erfolgte bereits die Zustimmung durch den Kreistag. Nach Abzug 7 ...

(ddp direct)Kronach. Die Übernahme von 94 Prozent der Gesellschaftsanteile an der Kronacher Wohnungsbau Gesellschaft KWG durch die ZBI Zentral Boden Immobilien AG für 14,5 Millionen Euro ist endgültig abgeschlossen. Der Kronacher Stadtrat genehmigte jetzt den Vertrag. Zuvor erfolgte bereits die Zustimmung durch den Kreistag. Nach Abzug der Verbindlichkeiten der KWG und der Verkaufsnebenkosten bleiben für die beiden Gesellschafter Stadt und Landkreis rund 7 Million Euro Kaufpreis übrig. Die Stadt bleibt mit jetzt 6 Prozent der Anteile Minderheitsgesellschafter der KWG, der rund 750 Wohnungen in 135 Gebäuden gehören. Die ZBI verpflichtet sich in dem Kaufvertrag zudem, in den kommenden drei Jahren mindestens sieben Millionen Euro für Instandhaltungsmaßnahmen sowie energetische Sanierungen zu investieren.

Kronachs Erster Bürgermeister Wolfgang Beiergrößlein bewertet den Verkauf der fast vollständigen KWG-Beteiligung als wichtigen Beitrag zur Verbesserung des Wohnungsangebotes in der Stadt: Die dafür notwendigen Investitionen sind nur durch die Mehrheitsbeteiligung eines privaten Immobilienunternehmens wie der ZBI möglich.

ZBI-Vorstandsmitglied Mark Münzing sieht aufgrund der Qualität des Standorts hervorragende Perspektiven für das Immobilienangebot der KWG. Ein Beleg dafür sei, dass sein Unternehmen bereits jetzt über das vereinbarte Maß Sanierungen plane. Diese sollen nicht nur sieben, sondern sogar neun Millionen Euro umfassen. Sowohl die Bewohner als auch potentielle Neu-Mieter hatten sich solche Modernisierungen bisher stets an erster Stelle gewünscht, erläutert Münzing und ist optimistisch: Damit können wir die Objekte der KWG wieder so attraktiv machen, dass eine Vollvermietung möglich ist.

Vereinbart wurde zwischen Stadt und ZBI zudem eine besondere Absicherung der Mieter. Dieses Ziel hatten Bürgermeister Beiergrößlein und Landrat Oswald Marr direkt vorgegeben, als vor etwa einem Jahr das Immobilienunternehmen BGA Invest beauftragt wurde, den Verkaufsprozess zu strukturieren und zu steuern. Somit hatte es für uns oberste Priorität, einen Käufer zu finden, der nicht alleine die Immobilien kaufen will, sondern ein umfassendes Konzept anbietet, inklusive Mieterschutz und detaillierter Sanierungsplanung, erläutert BGA Invest-Geschäftsführer Marco Schlottermüller. Um dieses Ziel zu erreichen, setzte das Transaktionsteam der BGA Invest ein umfassendes Verfahren in Gang, mit einer Präsentation des Angebotes in geschlossenen Datenräumen. Dort erfolgt eine kostenlose Bestands-aufnahme mit ausführlicher Beschreibung und Bewertung der Immobilien. Die Intensität des Verfahrens bestätigt auch ZBI-Vorstand Münzing: Der Prüfungsprozess war umfangreicher und intensiver als sonst.

Nach der jetzt zwischen Stadt, Landkreis und ZBI vereinbarten Sozial-Charta sind Kündigungen der Mietverträge bis Ende 2016 ausdrücklich ausgeschlossen. Anschließend gelten wieder die vertraglichen beziehungsweise gesetzlichen Regeln aus den jeweiligen Mietverträgen. Bis zum 28. Februar 2017 können zudem Immobilien der KWG und Geschäftsanteile nicht weiter veräußert werden, erläutert Landrat Oswald Marr. Anschließend hat die Stadt Kronach dafür ein Vorkaufsrecht. Auf diese Weise haben wir nicht nur den Investitionsstau aufgelöst, sondern gleichzeitig eine höchstmögliche Absicherung für die Mieter und die kommunalen Interessen erreicht, resümiert Bürgermeister Beiergrößlein. Zudem genießen Mitarbeiter der KWG fünf Jahre lang Kündigungsschutz.

Bis zum Ende des Verkaufsverfahrens gab es neben dem neuen Investor ZBI mehrere Interessenten für die KWG-Beteiligung. Schlottermüller:Insgesamt rund 2000 Investoren greifen auf unsere Angebots-Plattform zu. So gibt es eine große Chance, auch für solche speziellen Immobilieninvestments die genau passenden Käufergruppen zu finden, um den realistischen Marktpreis zu ermitteln. Potenzielle Investoren werden zudem aktiv angesprochen. Etwa 70 Städte und Kommunen hat die BGA Invest bisher aktiv betreut. Die Zusammenarbeit mit den Vertretern von Stadt und Kreis Kronach ist laut Geschäftsführer Schlottermüller bei dem aktuellen Projekt außerordentlich gut gelaufen. So seien mehrere Informationsveranstaltungen mit dem Stadtrat und Kreistag sowie Workshops mit den Fraktionsvorsitzenden abgehalten worden. Auch habe es bereits im August eine Informations-veranstaltung für Mieter gegeben, um diese rechtzeitig und transparent zu informieren. Schlottermüller: Die Verantwortlichen von Stadt und Kreis haben somit nichts dem Zufall überlassen. Zudem wurden alle in Frage kommenden Investoren persönlich an deren Firmen-Standorten besucht, etwa in München oder Berlin. Diese starke Mitwirkung habe die Investoren beeindruckt und letztlich entscheidend zu der konstruktiven Zusammenarbeit und dem positiven Gesamtergebnis beigetragen. Die Stadt konnte am Ende zwischen mehreren Investoren den für sie am besten passenden Partner wählen, erläutert Schlottermüller. Rechtlich begleitet wurde das gesamte Verkaufsverfahren durch die Anwälte Dr. Thomas Mronz und Dr. Mathias Fleischmann der Bayreuther Kanzlei F.E.L.S.. Die Risikoprüfung der Verträge für die Stadt erfolgte durch Rechtsanwalt Klaus Dierkes von der Kanzlei Hieber, Bayreuth.

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-
Ludwig,Wolfgang
Mathias-Brüggen-Straße 124
50829 Köln
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wolfgang.ludwig[at]hermesmedien.de

(ddp direct)Kronach. Die Übernahme von 94 Prozent der Gesellschaftsanteile an der Kronacher Wohnungsbau Gesellschaft KWG durch die ZBI Zentral Boden Immobilien AG für 14,5 Millionen Euro ist endgültig abgeschlossen. Der Kronacher Stadtrat genehmigte jetzt den Vertrag. Zuvor erfolgte bereits die Zustimmung durch den Kreistag. Nach Abzug 7 ...

(ddp direct)Kronach. Die Übernahme von 94 Prozent der Gesellschaftsanteile an der Kronacher Wohnungsbau Gesellschaft KWG durch die ZBI Zentral Boden Immobilien AG für 14,5 Millionen Euro ist endgültig abgeschlossen. Der Kronacher Stadtrat genehmigte jetzt den Vertrag. Zuvor erfolgte bereits die Zustimmung durch den Kreistag. Nach Abzug der Verbindlichkeiten der KWG und der Verkaufsnebenkosten bleiben für die beiden Gesellschafter Stadt und Landkreis rund 7 Million Euro Kaufpreis übrig. Die Stadt bleibt mit jetzt 6 Prozent der Anteile Minderheitsgesellschafter der KWG, der rund 750 Wohnungen in 135 Gebäuden gehören. Die ZBI verpflichtet sich in dem Kaufvertrag zudem, in den kommenden drei Jahren mindestens sieben Millionen Euro für Instandhaltungsmaßnahmen sowie energetische Sanierungen zu investieren.

Kronachs Erster Bürgermeister Wolfgang Beiergrößlein bewertet den Verkauf der fast vollständigen KWG-Beteiligung als wichtigen Beitrag zur Verbesserung des Wohnungsangebotes in der Stadt: Die dafür notwendigen Investitionen sind nur durch die Mehrheitsbeteiligung eines privaten Immobilienunternehmens wie der ZBI möglich.

ZBI-Vorstandsmitglied Mark Münzing sieht aufgrund der Qualität des Standorts hervorragende Perspektiven für das Immobilienangebot der KWG. Ein Beleg dafür sei, dass sein Unternehmen bereits jetzt über das vereinbarte Maß Sanierungen plane. Diese sollen nicht nur sieben, sondern sogar neun Millionen Euro umfassen. Sowohl die Bewohner als auch potentielle Neu-Mieter hatten sich solche Modernisierungen bisher stets an erster Stelle gewünscht, erläutert Münzing und ist optimistisch: Damit können wir die Objekte der KWG wieder so attraktiv machen, dass eine Vollvermietung möglich ist.

Vereinbart wurde zwischen Stadt und ZBI zudem eine besondere Absicherung der Mieter. Dieses Ziel hatten Bürgermeister Beiergrößlein und Landrat Oswald Marr direkt vorgegeben, als vor etwa einem Jahr das Immobilienunternehmen BGA Invest beauftragt wurde, den Verkaufsprozess zu strukturieren und zu steuern. Somit hatte es für uns oberste Priorität, einen Käufer zu finden, der nicht alleine die Immobilien kaufen will, sondern ein umfassendes Konzept anbietet, inklusive Mieterschutz und detaillierter Sanierungsplanung, erläutert BGA Invest-Geschäftsführer Marco Schlottermüller. Um dieses Ziel zu erreichen, setzte das Transaktionsteam der BGA Invest ein umfassendes Verfahren in Gang, mit einer Präsentation des Angebotes in geschlossenen Datenräumen. Dort erfolgt eine kostenlose Bestands-aufnahme mit ausführlicher Beschreibung und Bewertung der Immobilien. Die Intensität des Verfahrens bestätigt auch ZBI-Vorstand Münzing: Der Prüfungsprozess war umfangreicher und intensiver als sonst.

Nach der jetzt zwischen Stadt, Landkreis und ZBI vereinbarten Sozial-Charta sind Kündigungen der Mietverträge bis Ende 2016 ausdrücklich ausgeschlossen. Anschließend gelten wieder die vertraglichen beziehungsweise gesetzlichen Regeln aus den jeweiligen Mietverträgen. Bis zum 28. Februar 2017 können zudem Immobilien der KWG und Geschäftsanteile nicht weiter veräußert werden, erläutert Landrat Oswald Marr. Anschließend hat die Stadt Kronach dafür ein Vorkaufsrecht. Auf diese Weise haben wir nicht nur den Investitionsstau aufgelöst, sondern gleichzeitig eine höchstmögliche Absicherung für die Mieter und die kommunalen Interessen erreicht, resümiert Bürgermeister Beiergrößlein. Zudem genießen Mitarbeiter der KWG fünf Jahre lang Kündigungsschutz.

Bis zum Ende des Verkaufsverfahrens gab es neben dem neuen Investor ZBI mehrere Interessenten für die KWG-Beteiligung. Schlottermüller:Insgesamt rund 2000 Investoren greifen auf unsere Angebots-Plattform zu. So gibt es eine große Chance, auch für solche speziellen Immobilieninvestments die genau passenden Käufergruppen zu finden, um den realistischen Marktpreis zu ermitteln. Potenzielle Investoren werden zudem aktiv angesprochen. Etwa 70 Städte und Kommunen hat die BGA Invest bisher aktiv betreut. Die Zusammenarbeit mit den Vertretern von Stadt und Kreis Kronach ist laut Geschäftsführer Schlottermüller bei dem aktuellen Projekt außerordentlich gut gelaufen. So seien mehrere Informationsveranstaltungen mit dem Stadtrat und Kreistag sowie Workshops mit den Fraktionsvorsitzenden abgehalten worden. Auch habe es bereits im August eine Informations-veranstaltung für Mieter gegeben, um diese rechtzeitig und transparent zu informieren. Schlottermüller: Die Verantwortlichen von Stadt und Kreis haben somit nichts dem Zufall überlassen. Zudem wurden alle in Frage kommenden Investoren persönlich an deren Firmen-Standorten besucht, etwa in München oder Berlin. Diese starke Mitwirkung habe die Investoren beeindruckt und letztlich entscheidend zu der konstruktiven Zusammenarbeit und dem positiven Gesamtergebnis beigetragen. Die Stadt konnte am Ende zwischen mehreren Investoren den für sie am besten passenden Partner wählen, erläutert Schlottermüller. Rechtlich begleitet wurde das gesamte Verkaufsverfahren durch die Anwälte Dr. Thomas Mronz und Dr. Mathias Fleischmann der Bayreuther Kanzlei F.E.L.S.. Die Risikoprüfung der Verträge für die Stadt erfolgte durch Rechtsanwalt Klaus Dierkes von der Kanzlei Hieber, Bayreuth.

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Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine der ...

Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine Preissteigerung der jetzt in Berlin erworbenen Immobilien in der Zukunft. Der Spiegel zitiert in seiner Ausgabe vom 12. September 2011 einen Immobilieninvestor mit den Worten: „Berlin ist der aufregendste Wohnungsmarkt in Europa.“ In einer Artikelserie besprechen die Autoren die wichtigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb in Berlin auftreten können:

1. Wer kann eine Immobilie erwerben?
Heute: 2. Erwerb eines Grundstücke oder Wohnungseigentums?
3. Wie läuft ein Immobilienerwerb ab?
4. Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?
5. Welche Funktion hat der Notar?
6. Wie kann ich mich vor Mängeln des Objekts schützen? Wie kann ich meine Ansprüche im Immobilienkaufvertrag sichern?
7. Was wenn nach dem Immobilienerwerb Mängel auftreten? Zu welchem Verhalten ist zu raten?
8. Wie läuft der Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung ab?
9. Was muss ich beachten wenn ich ein Objekt zur späteren Vermietung erwerbe? Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?
10. Was muss ich beachten wenn ich ein vermietetes Objekt erwerbe mit der Absicht, es selber zu nutzen?

2. Erwerb eines Grundstücke oder Wohnungseigentums?

Es gibt zwei Arten von Immobilien. Das Grundstück und das Wohnungseigentum. Bei einem Grundstückserwerb erwirbt der Käufer das Grundstück mit sämtlichen darauf liegenden Gebäuden, wesentlichen Bestandteilen und Gebäudezubehör. Eigentum am Gebäude kann im deutschen Recht nicht getrennt vom Grundstück erworben werden. Beim Wohnungseigentum erwirbt der Erwerber Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Gebäudes und am gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück.

Wer Eigentum an einem Grundstück erwirbt, wird Eigentümer des Grund und Bodens und der wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks und des Gebäudes, sowie des Zubehörs. Dies umfasst die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere eben Gebäude und Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Konkret ausgedrückt gehört das Haus, die Brücke, eine Tiefgarage, Einfriedungsmauern, Zäune, Gasometer etc. zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Erzeugnisse sind natürliche Bodenprodukte, wie Getreide, Obst und etwa das Holz auf dem Stamm. Das Zubehör stellt ein Teil des Grundstücks dar, wenn es dem Zweck der Hauptsache dient, wie etwa Orgel und Glocke einer Kirche, Kohlevorrat einer Ziegelei oder der Heizölvorrat eines Wohnhauses.

Zur kompletten Serie gehen Sie bitte auf www.mietrechtler-in.de/immobilienkauf.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

6.10.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999  
Mail: Berlin@recht-bw.de

Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40

Alles zum Mietrecht und zur kompletten Artikelserie: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

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