Bei Schimmel in der Wohnung sprechen die Gerichte wegen optischer Beeinträchtigung unterschiedliche Minderungsquoten zu. Beispiele aus der Rechtsprechung: Großflächiger Schimmel in Wohnzimmer, welches 60 % der Wohnfläche ausmacht: 50 % Mietminderung (Landgericht Hamburg, 2008) Großflächiger Schimmel im Schlafzimmer der Eltern und im ...

Bei Schimmel in der Wohnung sprechen die Gerichte wegen optischer Beeinträchtigung unterschiedliche Minderungsquoten zu. Beispiele aus der Rechtsprechung:

Großflächiger Schimmel in Wohnzimmer, welches 60 % der Wohnfläche ausmacht: 50 % Mietminderung (Landgericht Hamburg, 2008)

Großflächiger Schimmel im Schlafzimmer der Eltern und im Kinderzimmer: 50 % Mietminderung in den Wintermonaten (Amtsgericht Bremen, 2003)

Schimmel an nasser Küchenwand: 10 % Mietminderung (Landgericht Berlin, 2010)

Nicht großflächiger Schimmel an Badezimmerfenster: 10-15 % Mietminderung (Landgericht Berlin, 2010)

Dunkle Flecken an Badezimmerwand und Schimmel in Nischen und Kanten des Badezimmers: 10 % Mietminderung (Amtsgericht Schöneberg, 2008)

Schwarzer Schimmel an Schlafzimmerdecke (Fläche 120 cm x 20 cm): 5 % Mietminderung (Landgericht Berlin, 2003)

Einzelne nicht großflächige, schimmelliege Flächen in Küche und Bad: 8 % Mietminderung (Landgericht Hamburg, 2001)

Fachanwaltstipp Mieter: Bei Schimmel in der Mietwohnung liegen die Minderungsquoten aufgrund optischer Beeinträchtigung regelmäßig zwischen fünf und – in extremen Fällen – 50 % der Bruttomiete. Sollten Sie Schimmel feststellen, müssen sie dies dem Vermieter so schnell wie möglich anzeigen und ihm Gelegenheit geben, den Schimmel zu beseitigen. Wenn der Vermieter nicht reagiert, haben Sie gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins in Höhe des 3-5-fachen Minderungsbetrages. Achtung. Wenn Sie sich mit der Quote verschätzen, geraten Sie schnell in Zahlungsverzug, der den Vermieter zur (fristlosen) Kündigung berechtigen kann.

Fachanwaltstipp Vermieter: Eine Minderung kommt nur in Frage, wenn Ihnen der Schimmelschaden angezeigt wurde. Bei einem Mietrückstand kommt häufig eine (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Frage. Mieter neigen dazu, die Minderungsquoten höher einzuschätzen, als die Gerichte. Überprüfen Sie die Minderungsquoten anhand von Minderungstabellen. Auch hier gilt aber Vorsicht: Jeder Fall ist unterschiedlich und Minderungstabellen können nicht das gesamte Bild vermitteln. Häufig kann eine Minderungsquote verlässlich nur durch genaue Analyse der Entscheidungsgründe in etwa vorausgesagt werden.

Alles zum Mietrecht und Schimmel: www.mietrechtler-in.de/schimmel-in-der-wohnung.html

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

7.12.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de


Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

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•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
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•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
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•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum



 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Aus­tausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer All­gemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir be­reits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfah­rung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin

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Verzichtet der Vermieter damit auf alle zukünftigen Forderungen gegen den Mieter? Vorsicht bei der Formulierung von Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen! Die Frage nach der Rechtsfolge einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beschäftigte jüngst das Landgericht Berlin (Urteil vom 26.11.2010, Aktenzeichen: 63 S 188/10). Ein Mieter sah in ...

Verzichtet der Vermieter damit auf alle zukünftigen Forderungen gegen den Mieter?

Vorsicht bei der Formulierung von Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen!

Die Frage nach der Rechtsfolge einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beschäftigte jüngst das Landgericht Berlin (Urteil vom 26.11.2010, Aktenzeichen: 63 S 188/10). Ein Mieter sah die vom Vermieter ausgestellte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Beleg dafür an, dass der Vermieter ihm gegenüber aus dem Mietverhältnis keine weiteren Ansprüche mehr geltend machen könne. Nach Ende der Abrechnungsperiode wollte der Mieter die vollständige Kaution zurückhaben. Der Vermieter zog Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung von der Kaution ab.

Das Landgericht Berlin entschied in dem Fall, dass der Vermieter noch Forderungen gelten machen durfte, obwohl er vorher eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt hatte. Die Berliner Richter werteten die ihnen vorliegende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als „bloße Wissenserklärung“. Wäre die Erklärung von den Richtern als Verzichtserklärung oder als negatives Schuldanerkenntnis gewertet worden, hätte die Entscheidung wohl zugunsten des Mieters ausfallen müssen.

Die Rechtsnatur einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist vom Einzelfall abhängig. Es kommt auf den Wortlaut oder auf eine Auslegung der Bescheinigung an, ob sie rechtlich als eine unverbindliche Wissenserklärung oder als eine Verzichtserklärung oder ein negatives Schuldanerkenntnis gewertet werden muss. In letzteren Fällen kann der Vermieter wohl keine Ansprüche mehr geltend machen, auch wenn er im Nachhinein feststellt, dass doch noch Mietzahlungen offen sind.

Fachanwaltstipp Mieter: Überprüfen Sie auf den Wortlaut bzw. Erklärungswert der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Ihres Vermieters. Möglicherweise kann der Vermieter nach Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis mehr geltend machen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Achten Sie unbedingt auf die Formulierung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, sonst kann es sein, dass Sie keine Ansprüche mehr gegen den ehemaligen Mieter geltend machen können. Es kann immer vorkommen, dass Ihre Buchhaltung etwas übersehen hat. In dem Fall sollten Sie sich die Möglichkeit offen lassen, die rückständigen Mieten oder andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend machen zu können.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

01.11.2011

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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
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Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter und Mieter einer Gewerbeeinheit richtig sauer auf einander sind. Bei all den Stänkereien, die ein Gewerbemietverhältnis mit sich bringt, kann das eine oder andere böse Wort fallen – auch Dritten gegenüber. So manch ein Mieter oder Vermieter reagiert seinen Ärger mit wüsten Beschimpfungen des ab. kann ...

Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter und Mieter einer Gewerbeeinheit richtig sauer auf einander sind. Bei all den Stänkereien, die ein Gewerbemietverhältnis mit sich bringt, kann das eine oder andere böse Wort fallen – auch Dritten gegenüber. So manch ein Mieter oder Vermieter reagiert seinen Ärger mit wüsten Beschimpfungen des Vertragspartners ab. Irgendwann kann man das Vertrauensverhältnis, auf dem der Gewerbemietvertrag beruht, nur noch als zerrüttet bezeichnen. Kann ein auf Zeit abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis deswegen fristlos gekündigt werden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt ja! In einem Urteil aus 2010 lockerte das höchste deutsche Zivilgericht die Voraussetzungen einer Zerrüttungskündigung. Dem Gericht reichte es aus, dass der Vermieter sich (extrem) abwertend über den Mieter äußerte. Wenn eine Vertragspartei sich über einen längeren Zeitraum abschätzig gegenüber der anderen verhält, so der BGH, kann das Vertrauensverhältnis zerstört sein. Eine Abmahnung ist bei einer Zerrüttungskündigung nicht notwendig. Eine zerstörte Vertrauensgrundlage ist schwer bis gar nicht und erst recht nicht durch eine Abmahnung zu kitten. Der Gewerbemieter hatte das Mietverhältnis wirksam aufgrund der Zerrüttung gekündigt.

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie Streit mit Ihrem Vermieter haben, denken Sie daran, dass das Gewerbemietverhältnis immer auch eine Vertrauensgrundlage haben muss. Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter spinnefeind sind und das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen, denken Sie an die Möglichkeit einer Zerrüttungskündigung. Forschen sie im Umfeld des Vermieters – etwa bei Mitmietern oder Nachbarn – nach abfälligen Äußerungen des Vermieters. Auch ein abschätzig formuliertes Schreiben des Vermieters oder der Hausverwaltung kann für eine Zerrüttung sprechen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Auch wenn einer Ihrer Mieter Sie manchmal in den Wahnsinn treibt, bleiben Sie ruhig und gelassen. Vergessen Sie nicht, dass Äußerungen, auch und gerade Dritten gegenüber, Vertrauen zerstören können. Achten Sie darauf, dass Ihre Schreiben nicht zu scharf formuliert sind; das gilt übrigens auch für anwaltliche Schreiben. Andernfalls riskieren Sie, dass der Mieter ein möglicherweise auf lange Sicht angelegtes Vertragsverhältnis kündigt und Ihnen die kalkulierten Einnahmen entgehen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

29.09.2011

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•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
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In einem Gespräch zwischen Kaufinteressenten und Makler wird naturgemäß viel über das Objekt geredet. Manchmal kommt es vor, dass ein Makler falsche Angaben über das Objekt – etwa über das Baujahr, die Wohnfläche oder zurückliegende Wasserschäden – macht. Dann stellt sich die Frage, wer für den Schaden haftet, der dem Käufer dadurch 4 ...

In einem Gespräch zwischen Kaufinteressenten und Makler wird naturgemäß viel über das Objekt geredet. Manchmal kommt es vor, dass ein Makler falsche Angaben über das Objekt – etwa über das Baujahr, die Wohnfläche oder zurückliegende Wasserschäden – macht. Dann stellt sich die Frage, wer für den Schaden haftet, der dem Käufer dadurch entsteht.

Um diese Frage zu beantworten, muss differenziert werden: Handelt es sich bei den Äußerungen um Werbemaßnahmen des Maklers oder um Äußerungen des Maklers im Rahmen von Vertragsverhandlungen, in denen er den Kunden – meist den Verkäufer – gegenüber dem Käufer vertritt?

Bei Werbemaßnahmen gilt: Der Makler haftet grundsätzlich für seine mündlichen Aussagen an den Käufer, mit denen er für den Kauf der Immobilie wirbt. Wenn der Makler vom Verkäufer mit Vertragsverhandlungen beauftragt wurde, haftet grundsätzlich auch der Verkäufer für die Falschaussagen des Maklers. Dies gilt grundsätzlich selbst dann, wenn der Makler Angaben ins Blaue oder bewusst falsche Angaben macht.

Wenn der Makler nur bei seinen Werbemaßnahmen unrichtige und ungeprüfte Aussagen macht, kommt nur eine Haftung des Maklers wegen schuldhafter Vertragsverletzung in Frage, nicht jedoch eine Haftung des Verkäufers.

Fachanwaltstipp Käufer: Stellen Sie sicher, dass der Makler vom Verkäufer zur Durchführung von Vertragsverhandlungen beauftragt ist. Lassen Sie sich die schriftliche Vollmacht zeigen und in Kopie geben. Sonst ist die Überraschung am Ende groß, wenn Sie erfahren müssen, dass die Angaben des Maklers nur Werbemaßnahmen waren und der Verkäufer davon nichts wusste und dementsprechend nicht in die Haftung genommen werden kann, wenn die Angaben (etwa über die m² oder das Baujahr) nicht stimmen und der Wert des Objekts dadurch deutlich geringer ist.

Fachanwaltstipp Makler: Auch Sie sollten sich absichern und auf eine schriftliche Vollmacht durch Ihren Kunden bestehen. Die Angaben, die Ihr Kunde über das Objekt mitteilt, sollten Ihnen ebenfalls schriftlich mitgeteilt worden sein.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

17.11.2011

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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer:

•Beratung zu Immobilienkaufverträgen
•Entwurf von Immobilienkaufverträgen
•Vertragsverhandlungen beim Immobilienkauf
•Beratung zur Wirksamkeit von Haftungsausschlussklauseln
•Vorbereitung des Notartermins
•Vertretung in Notarterminen
•Durchsetzung bzw. Abwehr von Schadensersatzansprüchen und Ansprüchen wegen Mängelgewährleistung
•Selbständige Beweisverfahren
•Vertretung in allen Bereichen des Immobilienkaufrechtlichts vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Makler:

•Beratung zum Anspruch auf Maklercourtage
•Beratung zur Haftung wegen Angaben im Exposé
•Durchsetzung von Ansprüchen auf Maklercourtage
•Abwehr von Schadensersatzansprüchen
•Abwehr von Rückforderungsansprüchen bezogen auf die Maklercourtage
•Vertretung in allen Bereichen des Maklerrechts vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster, Lärmbelästigung, Tierhaltung etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
www.mietrechtler-in.de
anwalt-marketing[at]web.de

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen (z.B. Auf man ...

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick.

1. Was ist eine Mietsicherheit?

Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt.

2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten?

Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als
•    Geldbetrag (Kaution),
•    als Sparbuch, das verpfändet wird oder als
•    Bürgschaft (z.B. von einer Privatperson oder einer Bank)
gestellt werden.

3. Zulässige Höhe der Mietsicherheit

Die Mietsicherheit ist auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen der Betriebskosten) begrenzt.

Sind mehrere Mietsicherheiten zu stellen, z.B. eine Barkaution und eine Bürgschaft, wird die Höhe dieser Mietsicherheiten zusammengerechnet. Wenn die Gesamthöhe drei Nettokaltmieten übersteigt, ist die Vereinbarung jedenfalls hinsichtlich des übersteigenden Teils unwirksam. Je nach Formulierung kann auch sogar die gesamte Vereinbarung über die Mietsicherheit unwirksam sein, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat.
    
Fachanwaltstipp Mieter: Verlangt der Vermieter eine höhere Sicherheitsleistung als zulässig, können Sie die Vereinbarung unproblematisch unterschreiben, da Sie allenfalls eine Mietsicherheit in Höhe von drei Nettomonatskaltmieten schulden, möglicherweise sogar die gesamte Vereinbarung unwirksam ist. Ist die Vereinbarung unwirksam, können Sie eine geleistet Mietsicherheit jederzeit vom Vermieter zurückfordern.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie neben der Barkaution noch eine Bürgschaft (z.B. bei Studenten von den Eltern) verlangen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass zumindest die Vereinbarung zur Bürgschaft unwirksam ist. Soweit Sie eine Bürgschaft der Höhe nach nicht auf drei Nettomonatskaltmieten begrenzen, ist diese als unbegrenzte Bürgschaft zumindest kraft Gesetz auf drei Monatskaltmieten beschränkt, unter Umständen mangels hinreichender Bestimmtheit sogar insgesamt unwirksam. In solchen Fällen sollte man zumindest die Vereinbarung in zwei getrennten Klauseln regeln, da dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nicht zwingend die gesamte Vereinbarung zur Mietsicherheit unwirksam ist.

4. Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Grundsätzlich ist die Kaution zum Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Der Gesetzgeber gestattet dem Mieter, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist dann beim Beginn des Monats des Mietverhältnisses fällig. Verlangt der Vermieter im Mietvertrag die Zahlung in einer Rate sofort beim Beginn des Mietverhältnisses, ist diese Klausel unwirksam. Dann gilt die gesetzliche Teilzahlungsmöglichkeit. Der Vermieter darf die Übergabe der Wohnung in einem solchen Fall nicht davon abhängig machen, dass der Mieter zunächst die volle Kaution zahlt.

Fachanwaltstipp Mieter: Steht im Mietvertrag, dass Sie die gesamte Kaution auf einmal zahlen müssen, können Sie den Vertrag getrost abschließen und Herausgabe der Wohnung verlangen. Sie können dann trotzdem in drei gleichen Monatsraten die Zahlung erbringen.

5. Wie muss der Vermieter die Kaution aufbewahren?

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto anlegen.

Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie vom Vermieter den Nachweis darüber, dass die Barkaution getrennt vom Vermögen angelegt wurde. Verweigert der Vermieter dies, können Sie die monatlichen Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Kaution zurückbehalten oder die Kaution zurückfordern.

6. Wem stehen die Zinsen zu?

Sämtliche Erträge aus der Kaution (insbesondere auch die Zinsen) stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass der für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz erzielt wird. Das ist zur Zeit herzlich wenig.

7. Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?

Die Kaution ist regelmäßig drei bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und der sich ergebende Betrag (Kaution zzgl. Zinsen) an den Mieter auszukehren. Wenn im Mietvertrag ein früherer Termin vereinbart ist, gilt dieser. Die Vereinbarung eines späteren Zeitpunktes ist unwirksam.

Fachanwaltstipp Mieter: Warten Sie immer mindestens ein halbes Jahr nach Ende des Mietverhältnisses bzw. Auszug aus der Wohnung, wenn dieser später erfolgt, bevor Sie die Kaution beim Vermieter geltend machen. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sind dann verjährt.

Fachanwaltstipp Mieter 2: Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung von zwei Wochen zur Abrechnung und Rückzahlung des Kautionsbetrags auf, bevor Sie zum Anwalt gehen. Läuft diese Frist fruchtlos ab, muss der Vermieter die Anwaltskosten tragen, da er sich mit Abrechnung und Rückzahlung der Mietsicherheit in Verzug befindet.

8. Darf der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die restlichen Mietzahlungen mit der Kaution aufrechnen?

Nein. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig. Der Mieter muss damit rechnen, dass der Vermieter Zahlungsklage erhebt und er dann die Kosten tragen muss.

Fachanwaltstipp Mieter: Ein Einbehalt der letzten Mietforderungen unter Verweis auf die Kaution ist unter Kostengesichtspunkten sehr riskant. Ein derartiges Verhalten sollte nur dann erwogen werden, wenn Sie Angst haben, die Kaution tatsächlich nicht zu bekommen, weil der Vermieter zahlungsunfähig ist. In allen anderen Fällen sollte mit der Geltendmachung der Kaution die oben beschriebene Frist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache abgewartet werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter am Ende des Mietverhältnisses bereits die Aufrechnung der Miete für die letzten Monate mit der Kautionsforderung erklären, müssen Sie dies nicht akzeptieren. In solchem Fall können Sie die Mietzahlungen sofort einklagen, da der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Kaution noch nicht fällig ist. Die Kosten des Klageverfahrens muss dann der Mieter tragen.   

9. Kann der Vermieter eine verjährte Forderung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen?

Grundsätzlich ja. Der Vermieter kann eine verjährte Forderung zwar nicht geltend machen. Er kann aber grundsätzlich mit ihr aufrechnen. Die Forderung, gegen die der Vermieter aufrechnet, muss gleichartig sein.

Kammergericht (Berlin) aktuell: Nach neuem Urteil des höchsten Berliner Zivilgerichts (Entscheidung vom 9.5.2011, Az. 8 U 172/10) kann der Vermieter seine verjährte Mietzinsforderung nicht gegen einen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparbuchs aufrechnen. Die Gleichartigkeit der Mietzinsforderung und des Pfandrechtes an dem Sparbuch sei – so das Kammergericht – nicht gegeben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Dieses Urteil senkt die Attraktivität des verpfändeten Sparbuchs als Mietsicherheit.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

07.07.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999  
Mail: Berlin@recht-bw.de

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


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•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

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Wenn der Makler falsche Angaben über die zum Verkauf angebotene Immobilie macht, stellt sich die Frage, wer für die Nachteile des Käufers haftet. Muss der Makler die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen prüfen? Das Landgericht Hamburg urteilte am 8.1.2010 (Aktenzeichen: 329 O 206/09), dass der Makler grundsätzlich keine Ermittlung ...

Wenn der Makler falsche Angaben über die zum Verkauf angebotene Immobilie macht, stellt sich die Frage, wer für die Nachteile des Käufers haftet. Muss der Makler die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen prüfen?

Das Landgericht Hamburg urteilte am 8.1.2010 (Aktenzeichen: 329 O 206/09), dass der Makler grundsätzlich keine Ermittlung schuldet und grundsätzlich auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen darf. Das Landgericht Hamburg bezieht sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zum Beispiel Entscheidung vom 18.1.2007, Aktenzeichen: III ZR 146/06).

In dem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall war ein Makler nicht verpflichtet, die vom Verkäufer mitgeteilten Wohn- und Nutzflächen zu überprüfen. Nur wenn Angaben des Vermieters über die Wohnfläche oder andere Angaben über das Objekt ersichtlich unrichtig, unplausibel oder sonst bedenklich sind, könnte der Makler zur Überprüfung der vom Vermieter bereitgestellten Angaben verpflichtet sein. Nur wenn besondere Umstände vorliegen, kommt ein Schadensersatzanspruch des Käufers gegen den Makler wegen schuldhafter Pflichtverletzung infrage. Zum Beispiel ist es denkbar, dass der Makler Angaben überprüfen muss, wenn er etwa ein Gespräch des Verkäufers mitbekommt, in dem der Verkäufer die Unrichtigkeit der Wohnflächenangabe eingesteht.

Fachanwaltstipp Käufer: Die vom Makler mitgeteilten Informationen über das Objekt sollten schriftlich im Exposé niedergelegt sein. An mündliche Äußerungen des Maklers kann sich später oft nicht jeder genau erinnern.

Fachanwaltstipp Makler: Wenn Ihnen Informationen des Vermieters bedenklich vorkommen, sollten Sie diese Angaben auf Richtigkeit überprüfen.

17.11.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

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•Durchsetzung bzw. Abwehr von Schadensersatzansprüchen und Ansprüchen wegen Mängelgewährleistung
•Selbständige Beweisverfahren
•Vertretung in allen Bereichen des Immobilienkaufrechtlichts vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten/Kammergericht

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•Beratung zum Anspruch auf Maklercourtage
•Beratung zur Haftung wegen Angaben im Exposé
•Durchsetzung von Ansprüchen auf Maklercourtage
•Abwehr von Schadensersatzansprüchen
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•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster, Lärmbelästigung, Tierhaltung etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
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•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
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•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

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Die Eigenbedarfskündigung ist der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für In ...

Die Eigenbedarfskündigung ist der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für einen Angehörigen seines Hausstands benötigt. In der Praxis ist die Eigenbedarfskündigung trotz scheinbar klarer Reglungen im Gesetz nicht einfach.

Unklar ist bereits, wer oder für wen der Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Die Rechtsprechung ist hier unübersichtlich und uneinheitlich. Die Gerichte treffen mitunter Einzelfallentscheidungen. Sogar der Neffe 2. Grades kann berechtigt sein, wenn dieser auch Patensohn des Vermieters ist. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – etwa eine Erbengemeinschaft – kann für ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen. Eine Personenhandelsgesellschaft – etwa eine Kommanditgesellschaft – kann dies nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht.

Die Anforderungen an die Begründung für den Eigenbedarf sind hingegen nicht allzu hoch. Ein Vermieter kann – wenn er dies will – in eine größere Wohnung wechseln. Er sollte den erhöhten Wohnbedarf nur nachvollziehbar begründen, z.B. mit dem Wunsch nach einem Arbeitszimmer. Wer aber für seinen 18-jährigen studierenden Sohn Eigenbedarf an einer luxuriösen 4-Zimmer-Wohnung beansprucht, wird damit vor Gericht wahrscheinlich keinen Erfolg haben. Zudem gilt: Falls der Vermieter gleichzeitig auch Vermieter anderer Wohnungen ist, muss er dem Mieter zuerst eine andere freie Wohnung zu vergleichbaren Konditionen anbieten.

Bei der Eigenbedarfskündigung gibt es neben den beschriebenen Voraussetzungen aber auch strenge formelle Hürden. Das Kündigungsschreiben muss alle Tatsachen enthalten, die den Eigenbedarf begründen. Dies kann zu bis zu 3-seitigen Kündigungsschreiben führen. Obwohl der BGH die formellen Voraussetzungen für das Kündigungsschreiben in seiner jüngeren Rechtsprechung ein wenig gelockert hat, sollte das Kündigungsschreiben im Zweifel den Eigenbedarf lieber ausführlicher schildern.

Tipp Mieter: Bei einer Eigenbedarfskündigung sollten Sie sich erkundigen, ob der Vermieter auch andere Wohnungen vermietet und ob eine dieser Wohnungen frei ist oder in nächster Zeit neu vermietet werden soll. Ihnen steht zudem ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Kündigung für Sie eine besondere Härte bedeuten würde. In jedem Fall sollte das Kündigungsschreiben auf formelle Fehler geprüft werden.

Tipp Vermieter: Das Kündigungsschreibens sollte besonders sorgfältig verfasst werde. Formelle Fehler im Kündigungsschreiben können den Grund für einen verlorenen Räumungsrechtsstreit liefern. Hier gilt: lieber zu viel als zu wenig schreiben.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

30.08.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


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•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
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www.mietrechtler-in.de
anwalt-marketing[at]web.de

Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung S ...

Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor besprechen die wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung:

1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?
2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?
3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?
4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?
5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?
Heute: 6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?
7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?
8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?
9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?

6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?

Der Mieter muss nachweisen, dass die Mietsache nach den geltenden Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel hat. Die Mietsache ist dann mangelbehaftet, wenn Schimmel in der Wohnung den Gebrauchswert der Wohnung verringert. Dies liegt grundsätzlich vor bei Gesundheitsgefährdung (beachte hier die uneinheitliche Rechtsprechung, die zum Teil bereits in der Gefährdung eine Beeinträchtigung des Gebrauchs sieht und die Gegenmeinung, die eine bloße Gefahr ohne Schädigung nicht als ausreichend ansieht), jedenfalls bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung der Mieter, bei optischen Beeinträchtigungen und bei Geruchsbelästigung.

Der Mieter muss im Fall der Gesundheitsgefahr gutachterlich beweisen, dass Schimmelpilzarten der Kategorien 2-4 in einer gesundheitsgefährdenden Menge in der Raumluft vorhanden sind. Hierfür ist ein Raumluftgutachten erforderlich. Wenn Mieter durch den Schimmel krank geworden sind, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel die Mieter krank gemacht hat. Hierfür ist ein ärztliches Gutachten erforderlich. Wenn es um Geruch oder Schimmelflecken geht, muss der Mieter den Geruch und die Flecken beweisen. Bei der Geruchsbeeinträchtigung wird oft ein Geruchsgutachten erforderlich sein. Bei optischen Mängeln reichten Fotos und Zeugen oder ein Besuch des Richters in der Wohnung, um die Mängel in Augenschein zu nehmen.

Wenn der Mieter diese Nachweise geführt hat, kommt es darauf an, ob die Ursache für die Schimmelbildung im Verantwortungsbereich des Mieters oder im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Liegt die Ursache für die Schimmelbildung im Verantwortungsbereich des Vermieters, weil etwa schlechte Wärmedämmung oder Wärmebrücken zu kalten Wänden geführt haben, auf denen sich wegen der durch die kalten Stellen verursachte Luftfeuchtigkeit Schimmelpilze bilden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Miete ist dann deswegen gemindert.

Liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters, weil dieser etwa falsch gelüftet oder kaum geheizt hat oder seine Wäsche im Winter ohne zu lüften im Zimmer aufhängt, dann liegt ein Mangel der Mietsache nicht vor. Die Miete ist dann nicht gemindert.

Ist zwischen den Parteien – wie meistens – strittig, ob der Schimmel wegen Wärmebrücken oder wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens entstanden ist, gilt nach der in der Rechtsprechung herrschenden Sphärentheorie, dass dann der Vermieter beweisen muss, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Dies kann er etwa dadurch machen, dass er durch Gutachter nachweist, dass keine Wärmebrücken vorhanden sind und dass die Wohnung ordnungsgemäß Wärmeisoliert ist.

Erst wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht aufgrund einer Ursache aus seinem Verantwortungsbereich entstanden ist. Der Mieter muss dann nachweisen, dass er ordnungsgemäß gelüftet oder die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.

Wenn der Vermieter nachweist, dass der Mieter nicht richtig geheizt oder gelüftet hat, kann auch eine Mitschuld des Mieters am Schimmel gegeben sein. Auch wenn etwa Wärmebrücken vorhanden sind, wäre eine Mitschuld des Mieters gegeben, wenn er immer wieder nachweislich Wäsche in der Wohnung aufhängt, ohne danach gelüftet zu haben. Um dem Mieter eine Mitschuld vorwerfen zu können, muss der Vermieter grundsätzlich über das richtige Heizungs- und Lüftungsverhalten aufklärt haben. Dieser Auffassung ist das Landgericht Frankfurt (Oder) in einer Entscheidung vom 14.9.2010 (Aktenzeichen: 19 S 22/09). Andere Gerichte sind dagegen der Auffassung, dass die Kenntnis über das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten allgemein bekannt ist und es einer gesonderten Information des Vermieters nicht bedarf (etwa: Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 9.6.2010, Aktenzeichen: 42 C 1905/09).

Komplette Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/Schimmel-in-der-Wohnung.html

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

19.10.2011

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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

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Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

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Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze: 1.    Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf – in angemessenem Umfang – die Tiere seiner ...

Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze:

1.    Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf – in angemessenem Umfang – die Tiere seiner Wahl halten. Der Vermieter darf die Tierhaltung dann nur nach konkreter Störung durch das Tier verbieten.

2.    Eine Klausel, die dem Mieter die Tierhaltung generell – unter Erlaubnisvorbehalt – untersagt, ist so auszulegen, dass der Mieter nur für das Halten von größeren Tieren eine Erlaubnis benötigt.

3.    Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nur das Halten größerer Tiere untersagen. Sogenannte Kleintiere darf der Mieter nach seinen Präferenzen im angemessenen Rahmen halten. Größere Tiere sind: Katze und aufwärts (Hunde, Wickelbären – auch bekannt als Honigbär –, oder bei artgerechter Haltung u.U. etwa Waschbären). Kleintiere sind: Fische, Hamster, Schildkröten etc.). Einschränkend gilt: Der Vermieter darf auch die Haltung solcher Kleintiere untersagen, die ihrer Art nach dazu geeignet sind, Mitbewohner zu belästigen. So etwa bei Ratten.

4.    Im Mietrecht gilt kein Gleichbehandlungsgebot. Sollte der Vermieter anderen Mietern die Hundehaltung erlaubt haben, muss er dies den anderen Mietern deshalb nicht genehmigen. Dies findet seine Grenzen im Schikaneverbot.

5.    Die Rechtsprechung zu Kampfhunden ist uneinheitlich. Manch ein Kampfhund darf unter keinen Umständen in der Wohnung bleiben (so Amtsgericht Spandau, Urteil vom 22.3.2002, 3b C 956/01). Dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Andere Gerichte sind da lockerer: Ein erwiesenermaßen nicht störender Kampfhund konnte nicht Grundlage einer fristlosen Kündigung sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 6.5.2005, 64 S 503/04, so auch Landgericht München, Urteil vom 8.11.2006, 14 S 23517/05). Generell gilt: Je weniger die Tiere stören, umso eher kann es (und auch das Herrchen) trotz Verbots in der Wohnung bleiben.

6.    Trotz Erlaubnis kann exzessive Tierhaltung einen (fristlosen) Kündigungsgrund darstellen (so Landgericht Aurich, Entscheidung vom 5.11.2009, 1 S 275/09). Im Mietvertrag wurde einem Mieter die Katzenhaltung erlaubt. 15 Katzen waren dann aber doch zu viel. Der Mieter musste ausziehen.

7.    Tendenz zum Vorrang der Unterlassungsklage. Rechtsprechung aktuell: Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urteil vom 25.1.2011, 101 C 286/10, auch: Landgericht Köln, Urteil vom 4.2.2010, 6 S 269/09). Ob eine Räumungsklage nur deshalb abgewiesen wird, weil eine Unterlassungsklage vorher nicht erhoben wurde, wird von Gericht zu Gericht unterschiedlich bewertet.

Fachanwaltstipp Mieter: Verhandeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Verweigert der Vermieter die erforderliche Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen wilden Kampfhund anschaffen und sich stattdessen mit einem friedlichen Dackel zufrieden geben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Hundehaltung verhindern wollen, verwenden Sie eine Klausel im Mietvertrag, die dies ausdrücklich regelt. Mahnen Sie einen Mieter, der in vertragswidriger Weise Tiere hält, ab, bevor Sie weitere Maßnahmen – etwa eine Kündigung – ergreifen. Eine Unterlassungsklage ist wohl einer Kündigung mit anschließender Räumungsklage derzeit vorzuziehen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

12.07.2011

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•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

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•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
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Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine der ...

Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine Preissteigerung der jetzt in Berlin erworbenen Immobilien in der Zukunft. Der Spiegel zitiert in seiner Ausgabe vom 12. September 2011 einen Immobilieninvestor mit den Worten: „Berlin ist der aufregendste Wohnungsmarkt in Europa.“ In einer Artikelserie besprechen die Autoren die wichtigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb in Berlin auftreten können:

1. Wer kann eine Immobilie erwerben?
2. Erwerb eines Grundstücke oder Wohnungseigentums?
3. Wie läuft ein Immobilienerwerb ab?
Heute: 4. Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?
5. Welche Funktion hat der Notar?
6. Wie kann ich mich vor Mängeln des Objekts schützen? Wie kann ich meine Ansprüche im Immobilienkaufvertrag sichern?
7. Was wenn nach dem Immobilienerwerb Mängel auftreten? Zu welchem Verhalten ist zu raten?
8. Wie läuft der Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung ab?
9. Was muss ich beachten wenn ich ein Objekt zur späteren Vermietung erwerbe? Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?
10. Was muss ich beachten wenn ich ein vermietetes Objekt erwerbe mit der Absicht, es selber zu nutzen?

4. Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?

Beim Erwerb eines Grundstücks oder einer sonstigen Immobilie muss der Käufer besonders darauf achten, dass der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es gilt nämlich der öffentliche Glaube des Grundbuchs. Wenn der Käufer sich mit dem als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Veräußerer über den Immobilienerwerb einigt, kann er nach notarieller Beurkundung und Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirksam Eigentum erwerben.

Der gutgläubige Erwerb von Eigentum ist demnach nur dann möglich, wenn das Grundbuch den Veräußerer als Eigentümer ausweist. Selbst wenn der Veräußerer – aus welchen Gründen auch immer – entgegen der Eintragung im Grundbuch nicht Eigentümer des zu veräußernden Grundstücks dar, erwirbt der Käufer wirksam Eigentum am Grundstück.

Hiervon gilt nur die gesetzlich geregelten Ausnahmen, dass ein gutgläubiger Erwerb einer Immobilie nur dann nicht möglich ist, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist oder – praktisch bedeutsam – wenn der Erwerber Kenntnis von der Unrichtigkeit des Inhalts des Grundbuchs hatte.

Besonderheiten gilt es beim Erwerb von Wohnungseigentum zu beachten. Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Zweibrücken vom 11.2.2011 (Aktenzeichen: 3 W 8/11) scheidet ein gutgläubiger Erwerb einer Eigentumswohnung aus, wenn sich Teilungserklärung, in Bezug genommene Eintragungsbewilligung und Grundbuch hinsichtlich der Zuordnung eines Raums widersprechen.

Auch im Fall einer Doppelbuchung scheidet ein Eigentumserwerb des gutgläubigen Käufers aus. Eine Doppelbuchung liegt vor, wenn eine Eigentumswohnung versehentlich auf zwei Grundbuchblättern gebucht wird.

Zur kompletten Serie gehen Sie bitte auf www.mietrechtler-in.de/immobilienkauf.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

6.10.2011

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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