Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter und Mieter einer Gewerbeeinheit richtig sauer auf einander sind. Bei all den Stänkereien, die ein Gewerbemietverhältnis mit sich bringt, kann das eine oder andere böse Wort fallen – auch Dritten gegenüber. So manch ein Mieter oder Vermieter reagiert seinen Ärger mit wüsten Beschimpfungen des ab. kann ...

Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter und Mieter einer Gewerbeeinheit richtig sauer auf einander sind. Bei all den Stänkereien, die ein Gewerbemietverhältnis mit sich bringt, kann das eine oder andere böse Wort fallen – auch Dritten gegenüber. So manch ein Mieter oder Vermieter reagiert seinen Ärger mit wüsten Beschimpfungen des Vertragspartners ab. Irgendwann kann man das Vertrauensverhältnis, auf dem der Gewerbemietvertrag beruht, nur noch als zerrüttet bezeichnen. Kann ein auf Zeit abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis deswegen fristlos gekündigt werden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt ja! In einem Urteil aus 2010 lockerte das höchste deutsche Zivilgericht die Voraussetzungen einer Zerrüttungskündigung. Dem Gericht reichte es aus, dass der Vermieter sich (extrem) abwertend über den Mieter äußerte. Wenn eine Vertragspartei sich über einen längeren Zeitraum abschätzig gegenüber der anderen verhält, so der BGH, kann das Vertrauensverhältnis zerstört sein. Eine Abmahnung ist bei einer Zerrüttungskündigung nicht notwendig. Eine zerstörte Vertrauensgrundlage ist schwer bis gar nicht und erst recht nicht durch eine Abmahnung zu kitten. Der Gewerbemieter hatte das Mietverhältnis wirksam aufgrund der Zerrüttung gekündigt.

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie Streit mit Ihrem Vermieter haben, denken Sie daran, dass das Gewerbemietverhältnis immer auch eine Vertrauensgrundlage haben muss. Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter spinnefeind sind und das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen, denken Sie an die Möglichkeit einer Zerrüttungskündigung. Forschen sie im Umfeld des Vermieters – etwa bei Mitmietern oder Nachbarn – nach abfälligen Äußerungen des Vermieters. Auch ein abschätzig formuliertes Schreiben des Vermieters oder der Hausverwaltung kann für eine Zerrüttung sprechen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Auch wenn einer Ihrer Mieter Sie manchmal in den Wahnsinn treibt, bleiben Sie ruhig und gelassen. Vergessen Sie nicht, dass Äußerungen, auch und gerade Dritten gegenüber, Vertrauen zerstören können. Achten Sie darauf, dass Ihre Schreiben nicht zu scharf formuliert sind; das gilt übrigens auch für anwaltliche Schreiben. Andernfalls riskieren Sie, dass der Mieter ein möglicherweise auf lange Sicht angelegtes Vertragsverhältnis kündigt und Ihnen die kalkulierten Einnahmen entgehen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

29.09.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
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•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
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•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
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•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
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•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
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Wann ein Fall des so genannten Mobbings vorliegt und wann dem gemobbten Arbeitnehmer materielle und immaterielle Schadensersatzansprüche zustehen, entschied das Landgericht Erfurt in einem Urteil vom 17.11.2010 (Aktenzeichen: 3 O 1157/10). Das Landgericht Erfurt stellte dort zu den Voraussetzungen des Mobbings folgenden Leitsatz auf: "Mobbing und ...

Wann ein Fall des so genannten Mobbings vorliegt und wann dem gemobbten Arbeitnehmer materielle und immaterielle Schadensersatzansprüche zustehen, entschied das Landgericht Erfurt in einem Urteil vom 17.11.2010 (Aktenzeichen: 3 O 1157/10). Das Landgericht Erfurt stellte dort zu den Voraussetzungen des Mobbings folgenden Leitsatz auf:
"Mobbing liegt vor, wenn systematische Anfeindungen, Schikanen und Diskriminierungen die berufliche Tätigkeit des Arbeitnehmers nachhaltig beeinträchtigen. Einzelne Handlungen und Maßnahmen sowie Verhaltensweisen begründen dagegen auch bei nachteiligen Folgen keinen Mobbingvorwurf. Erforderlich für die Annahme von Mobbing ist daher ein Fortsetzungszusammenhang."
Der Schädiger – beim Mobbing der Kollege und beim Bossing der Vorgesetzte – muss demnach nachweisbar den Vorsatz haben, durch Anfeindungen, Schikane und Diskriminierungen den Arbeitnehmer auch in Zukunft schädigen zu wollen. Nach einem Urteil des Thüringer Landesarbeitsgerichts (LAG) vom 10.6.2004 (Aktenzeichen: 1 Sa 148/01) fehlt es etwa daran, wenn der Arbeitgeber in einer einmaligen Konfliktsituation mit einem nicht mehr sozial adäquaten Exzess reagiert. In dem vom LAG entschiedenen Fall hatte der Arbeitgeber einen Arbeitnehmer in einer emotionsgeladenen Konfliktsituation von seinen Arbeitsleistungen freigestellt und auf einen anderen Arbeitsplatz versetzt. Wegen fehlenden Fortsetzungszusammenhangs verneinte das Gericht einen Schadensersatzanspruch wegen Mobbings.
Tipps für Arbeitnehmer: Wenn Sie im Unternehmen gemobbt werden, sollten Sie frühzeitig aktiv werden, damit es gar nicht erst zu einer Kündigung kommt. Dokumentieren Sie die Mobbinghandlungen so genau wie möglich. Das geschieht am besten mithilfe eines Mobbingtagebuchs. Notiert werden sollte, wer etwas getan oder gesagt hat, wann und wo dies geschehen ist und wer dabei Zeuge war. Mit dem Mobbingprotokoll kann später vor dem Arbeitsgericht ein aussagekräftiger Vortrag gehalten werden.
Tipps für Arbeitgeber: Sollten Sie im Unternehmen bemerken, dass ein Arbeitnehmer einen anderen Arbeitnehmer mobbt, sprechen Sie mit der Person darüber und mahnen Sie diesen gegebenenfalls ab. Bei wiederholtem Vergehen könnten Sie diesen Mitarbeiter kündigen, damit der gemobbte Mitarbeiter nicht mehr zu leiden hat und das Betriebsklima wieder hergestellt werden kann. Wenn Sie das Mobbing dulden, kann der betroffene Arbeitnehmer unter Umständen Schmerzensgeld verlangen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

4.10.2011

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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitnehmer:

•Vertretung in Kündigungsschutzprozessen
•Vertretung bei Statusklagen (Feststellung der Arbeitnehmereigenschaft für sogenannte „Scheinselbständige“ )
•Vertretung bei Streitigkeiten über Arbeitsentgelt
•Vorbereitung und Beratung bei Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum Vorgehen bei Erhalt einer unberechtigten Abmahnung
•Beratung zu Arbeitsverträgen
•Beratung und Vertretung bei innerbetrieblichem Mobbing oder Bossing
•Beratung zu Versetzung und Änderungskündigung
•Beratung und Vertretung in Zeugnisstreitigkeiten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitgeber:

•Gestaltung von Arbeitsverträgen
•Überarbeitung von Arbeitsverträgen
•Handlungsanleitungen für den Umgang mit Arbeitsverträgen
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•Beratung zu Abmahnungen und zum gerichtsfesten Verfassen von Abmahnungen
•Beratung des Arbeitgebers bei innerbetrieblichem Mobbing, oder Mobbingvorwürfen des Arbeitnehmers
•Beratung zum Direktionsrecht (Weisungsrecht) und zu Versetzung, Änderungskündigung
•Beratung und Vertragsgestaltung zum Schutz der Betriebsgeheimnisse
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•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Betriebsrat  
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Personalrat
•Betriebsverfassungsfragen und Mitbestimmungsrechte  
•Beratung und Begleitung bei der Verhandlung von Sozialplänen, Interessenausgleichen, Betriebsvereinbarungen, Dienstvereinbarungen
•Schlichtung
•Vertretung im Verfahren vor den Einigungsstellen
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•Gestaltung und Beratung bei Abschluss von Verträgen mit freiberuflichen Mitarbeitern
•Gestaltung von Handelsvertreterverträgen, Begleitung bei der Verhandlung von Handelsvertreterverträgen
•Kündigung von Handelsvertreterverträgen

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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In der jüngeren Vergangenheit haben verschiedene spektakuläre Urteile für Aufsehen gesorgt, in denen die Kündigung von Arbeitnehmern wegen relativ harmloser Vermögensdelikte zu Lasten des Arbeitgebers (zunächst) für rechtmäßig erklärt wurden (Fall Emmely, Stromdiebstahl, Brötchenklau, u.a.). Auch wenn die Kündigung von Emmely in letzter ...

In der jüngeren Vergangenheit haben verschiedene spektakuläre Urteile für Aufsehen gesorgt, in denen die Kündigung von Arbeitnehmern wegen relativ harmloser Vermögensdelikte zu Lasten des Arbeitgebers (zunächst) für rechtmäßig erklärt wurden (Fall Emmely, Stromdiebstahl, Brötchenklau, u.a.). Auch wenn die Kündigung von Emmely in letzter Instanz vom Bundesarbeitsgericht als unwirksam angesehen wurde: Arbeitnehmer die sich Gegenstände aus dem Eigentum des Arbeitgebers aneignen riskieren ihr Arbeitsverhältnis auch dann, wenn es sich um sehr geringwertige Dinge handelt.

Grundsätzlich gilt, dass Vermögensdelikte zum Nachteil des Arbeitgebers regelmäßig eine fristlose Kündigung des Arbeitsverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen können. Wie sehr es hier aber immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, zeigt ein Urteil des Landesarbeitsgerichts Schleswig-Holstein (LAG Schleswig-Holstein, Urteil vom 13.1.2010, Az. 3SA 324/09). Im dortigen Fall hatte der Arbeitnehmer den Teil einer alten, zur Entsorgung bestimmten Werkbank nach einer - dem Inhalt nach zwischen den Parteien strittigen Rücksprache mit dem Vorgesetzen und dem Betriebsratsvorsitzenden - auf den Anhänger seines privaten PKW’s geladen. Der Arbeitnehmer wähnte sich hierbei im Recht, da er glaubte, eine Erlaubnis hierfür erteilt bekommen zu haben. Dementsprechend verlud er die mitzunehmenden Teile nicht heimlich, sondern während der Arbeitszeit. Hierbei wurde er von der Geschäftsleitung beobachtet und zur Rede gestellt. Anschließend wurde sein Arbeitsverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt.

Diese Kündigung sah das Landesarbeitsgericht - wie auch schon zuvor das Arbeitsgericht - als unwirksam an. Hier hätte eine Abmahnung ausgereicht, um eine Wiederholung des beanstandeten Arbeitnehmerverhaltens auszuschließen. Dem Arbeitgeber fiel hier zur Last, dass er in der Vergangenheit wohl immer mal gestattet hatte, dass nicht mehr benötigte Werkteile von Arbeitnehmern mitgenommen wurden. Vor diesem Hintergrund hätte eine Abmahnung ausgereicht, um dem Arbeitnehmer künftig zu zeigen, dass derartiges Verhalten nicht mehr akzeptiert werde. Hinzu kam, dass dem Arbeitgeber wirtschaftlich kein Schaden entstehen konnte und dass der Arbeitnehmer nicht heimlich vorging.

Tipp Arbeitnehmer: Grundsätzlich sollte jedem Arbeitnehmer klar sein, dass selbst der begründete Verdacht eines Vermögensdeliktes mit auch noch so kleinem finanziellen Schaden für den Arbeitgeber im Prinzip eine fristlose, jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Arbeitsverhältnisses rechtfertigen kann. Die Zeiten, in denen man Büromaterial, Werkzeug des Arbeitgeber, o. ä. bedenkenlos einpackte und das überflüssige Essen aus der Großküche privat verzehrt, sollten daher ein für allemal vorbei sein. Häufig nutzen Arbeitgeber derartige Vorfälle, um missliebige oder zu teuere Arbeitnehmer loszuwerden. Man mag noch so berechtigte Kritik an der Rechtsprechung äußern: Sie gilt bis auf weiteres. Haben Sie eine Kündigung erhalten lohnt sich in der Regel die Erhebung einer Kündigungsschutzklage um wenigstens noch eine Abfindung zu erhalten. Das Bundesarbeitsgericht hat im Fall Emmely klargestellt, dass zumindest bei Arbeitsverhältnissen, die lange bestehen, nicht jedes Bagatelle für eine Kündigung reicht.

Tipp Arbeitgeber: Führen Sie klare Regelungen in Ihrem Unternehmen für den Umgang mit Betriebseigentum ein und sorgen Sie für deren strikte Handhabung. Anderenfalls riskieren Sie, sich im Falle einer fristlosen Kündigung eines Arbeitnehmers dem Vorwurf auszusetzen, dass derartiges Verhalten betriebsüblich war und dem Arbeitnehmer daher das Unrechtbewusstsein abgesprochen wird. Gegebenenfalls empfiehlt es sich, sämtliche Mitarbeiter schriftlich noch einmal ausdrücklich auf das künftig richtige Verhalten hinzuweisen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Essen
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•Beratung von Arbeitnehmern bei Aufhebungsverträgen
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•Beratung von Arbeitnehmern bei der Formulierung von Zeugnissen
•Zeugnisklagen
•Beratung von Handelsvertretern
•Provisionsklagen
•Deutschlandweite Vertretung von Arbeitnehmern in allen Prozessen vor den erstinstanzlichen Arbeitsgerichten, in Berufungssachen vor allen Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
 

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In einem Gespräch zwischen Kaufinteressenten und Makler wird naturgemäß viel über das Objekt geredet. Manchmal kommt es vor, dass ein Makler falsche Angaben über das Objekt – etwa über das Baujahr, die Wohnfläche oder zurückliegende Wasserschäden – macht. Dann stellt sich die Frage, wer für den Schaden haftet, der dem Käufer dadurch 4 ...

In einem Gespräch zwischen Kaufinteressenten und Makler wird naturgemäß viel über das Objekt geredet. Manchmal kommt es vor, dass ein Makler falsche Angaben über das Objekt – etwa über das Baujahr, die Wohnfläche oder zurückliegende Wasserschäden – macht. Dann stellt sich die Frage, wer für den Schaden haftet, der dem Käufer dadurch entsteht.

Um diese Frage zu beantworten, muss differenziert werden: Handelt es sich bei den Äußerungen um Werbemaßnahmen des Maklers oder um Äußerungen des Maklers im Rahmen von Vertragsverhandlungen, in denen er den Kunden – meist den Verkäufer – gegenüber dem Käufer vertritt?

Bei Werbemaßnahmen gilt: Der Makler haftet grundsätzlich für seine mündlichen Aussagen an den Käufer, mit denen er für den Kauf der Immobilie wirbt. Wenn der Makler vom Verkäufer mit Vertragsverhandlungen beauftragt wurde, haftet grundsätzlich auch der Verkäufer für die Falschaussagen des Maklers. Dies gilt grundsätzlich selbst dann, wenn der Makler Angaben ins Blaue oder bewusst falsche Angaben macht.

Wenn der Makler nur bei seinen Werbemaßnahmen unrichtige und ungeprüfte Aussagen macht, kommt nur eine Haftung des Maklers wegen schuldhafter Vertragsverletzung in Frage, nicht jedoch eine Haftung des Verkäufers.

Fachanwaltstipp Käufer: Stellen Sie sicher, dass der Makler vom Verkäufer zur Durchführung von Vertragsverhandlungen beauftragt ist. Lassen Sie sich die schriftliche Vollmacht zeigen und in Kopie geben. Sonst ist die Überraschung am Ende groß, wenn Sie erfahren müssen, dass die Angaben des Maklers nur Werbemaßnahmen waren und der Verkäufer davon nichts wusste und dementsprechend nicht in die Haftung genommen werden kann, wenn die Angaben (etwa über die m² oder das Baujahr) nicht stimmen und der Wert des Objekts dadurch deutlich geringer ist.

Fachanwaltstipp Makler: Auch Sie sollten sich absichern und auf eine schriftliche Vollmacht durch Ihren Kunden bestehen. Die Angaben, die Ihr Kunde über das Objekt mitteilt, sollten Ihnen ebenfalls schriftlich mitgeteilt worden sein.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

17.11.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer:

•Beratung zu Immobilienkaufverträgen
•Entwurf von Immobilienkaufverträgen
•Vertragsverhandlungen beim Immobilienkauf
•Beratung zur Wirksamkeit von Haftungsausschlussklauseln
•Vorbereitung des Notartermins
•Vertretung in Notarterminen
•Durchsetzung bzw. Abwehr von Schadensersatzansprüchen und Ansprüchen wegen Mängelgewährleistung
•Selbständige Beweisverfahren
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•Beratung zum Anspruch auf Maklercourtage
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•Berliner Räumung
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

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Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

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Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen (z.B. Auf man ...

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick.

1. Was ist eine Mietsicherheit?

Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt.

2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten?

Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als
•    Geldbetrag (Kaution),
•    als Sparbuch, das verpfändet wird oder als
•    Bürgschaft (z.B. von einer Privatperson oder einer Bank)
gestellt werden.

3. Zulässige Höhe der Mietsicherheit

Die Mietsicherheit ist auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen der Betriebskosten) begrenzt.

Sind mehrere Mietsicherheiten zu stellen, z.B. eine Barkaution und eine Bürgschaft, wird die Höhe dieser Mietsicherheiten zusammengerechnet. Wenn die Gesamthöhe drei Nettokaltmieten übersteigt, ist die Vereinbarung jedenfalls hinsichtlich des übersteigenden Teils unwirksam. Je nach Formulierung kann auch sogar die gesamte Vereinbarung über die Mietsicherheit unwirksam sein, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat.
    
Fachanwaltstipp Mieter: Verlangt der Vermieter eine höhere Sicherheitsleistung als zulässig, können Sie die Vereinbarung unproblematisch unterschreiben, da Sie allenfalls eine Mietsicherheit in Höhe von drei Nettomonatskaltmieten schulden, möglicherweise sogar die gesamte Vereinbarung unwirksam ist. Ist die Vereinbarung unwirksam, können Sie eine geleistet Mietsicherheit jederzeit vom Vermieter zurückfordern.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie neben der Barkaution noch eine Bürgschaft (z.B. bei Studenten von den Eltern) verlangen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass zumindest die Vereinbarung zur Bürgschaft unwirksam ist. Soweit Sie eine Bürgschaft der Höhe nach nicht auf drei Nettomonatskaltmieten begrenzen, ist diese als unbegrenzte Bürgschaft zumindest kraft Gesetz auf drei Monatskaltmieten beschränkt, unter Umständen mangels hinreichender Bestimmtheit sogar insgesamt unwirksam. In solchen Fällen sollte man zumindest die Vereinbarung in zwei getrennten Klauseln regeln, da dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nicht zwingend die gesamte Vereinbarung zur Mietsicherheit unwirksam ist.

4. Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Grundsätzlich ist die Kaution zum Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Der Gesetzgeber gestattet dem Mieter, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist dann beim Beginn des Monats des Mietverhältnisses fällig. Verlangt der Vermieter im Mietvertrag die Zahlung in einer Rate sofort beim Beginn des Mietverhältnisses, ist diese Klausel unwirksam. Dann gilt die gesetzliche Teilzahlungsmöglichkeit. Der Vermieter darf die Übergabe der Wohnung in einem solchen Fall nicht davon abhängig machen, dass der Mieter zunächst die volle Kaution zahlt.

Fachanwaltstipp Mieter: Steht im Mietvertrag, dass Sie die gesamte Kaution auf einmal zahlen müssen, können Sie den Vertrag getrost abschließen und Herausgabe der Wohnung verlangen. Sie können dann trotzdem in drei gleichen Monatsraten die Zahlung erbringen.

5. Wie muss der Vermieter die Kaution aufbewahren?

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto anlegen.

Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie vom Vermieter den Nachweis darüber, dass die Barkaution getrennt vom Vermögen angelegt wurde. Verweigert der Vermieter dies, können Sie die monatlichen Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Kaution zurückbehalten oder die Kaution zurückfordern.

6. Wem stehen die Zinsen zu?

Sämtliche Erträge aus der Kaution (insbesondere auch die Zinsen) stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass der für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz erzielt wird. Das ist zur Zeit herzlich wenig.

7. Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?

Die Kaution ist regelmäßig drei bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und der sich ergebende Betrag (Kaution zzgl. Zinsen) an den Mieter auszukehren. Wenn im Mietvertrag ein früherer Termin vereinbart ist, gilt dieser. Die Vereinbarung eines späteren Zeitpunktes ist unwirksam.

Fachanwaltstipp Mieter: Warten Sie immer mindestens ein halbes Jahr nach Ende des Mietverhältnisses bzw. Auszug aus der Wohnung, wenn dieser später erfolgt, bevor Sie die Kaution beim Vermieter geltend machen. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sind dann verjährt.

Fachanwaltstipp Mieter 2: Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung von zwei Wochen zur Abrechnung und Rückzahlung des Kautionsbetrags auf, bevor Sie zum Anwalt gehen. Läuft diese Frist fruchtlos ab, muss der Vermieter die Anwaltskosten tragen, da er sich mit Abrechnung und Rückzahlung der Mietsicherheit in Verzug befindet.

8. Darf der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die restlichen Mietzahlungen mit der Kaution aufrechnen?

Nein. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig. Der Mieter muss damit rechnen, dass der Vermieter Zahlungsklage erhebt und er dann die Kosten tragen muss.

Fachanwaltstipp Mieter: Ein Einbehalt der letzten Mietforderungen unter Verweis auf die Kaution ist unter Kostengesichtspunkten sehr riskant. Ein derartiges Verhalten sollte nur dann erwogen werden, wenn Sie Angst haben, die Kaution tatsächlich nicht zu bekommen, weil der Vermieter zahlungsunfähig ist. In allen anderen Fällen sollte mit der Geltendmachung der Kaution die oben beschriebene Frist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache abgewartet werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter am Ende des Mietverhältnisses bereits die Aufrechnung der Miete für die letzten Monate mit der Kautionsforderung erklären, müssen Sie dies nicht akzeptieren. In solchem Fall können Sie die Mietzahlungen sofort einklagen, da der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Kaution noch nicht fällig ist. Die Kosten des Klageverfahrens muss dann der Mieter tragen.   

9. Kann der Vermieter eine verjährte Forderung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen?

Grundsätzlich ja. Der Vermieter kann eine verjährte Forderung zwar nicht geltend machen. Er kann aber grundsätzlich mit ihr aufrechnen. Die Forderung, gegen die der Vermieter aufrechnet, muss gleichartig sein.

Kammergericht (Berlin) aktuell: Nach neuem Urteil des höchsten Berliner Zivilgerichts (Entscheidung vom 9.5.2011, Az. 8 U 172/10) kann der Vermieter seine verjährte Mietzinsforderung nicht gegen einen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparbuchs aufrechnen. Die Gleichartigkeit der Mietzinsforderung und des Pfandrechtes an dem Sparbuch sei – so das Kammergericht – nicht gegeben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Dieses Urteil senkt die Attraktivität des verpfändeten Sparbuchs als Mietsicherheit.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

07.07.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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Das Nachrichtenmagazin Der Spiegel berichtete kürzlich über eine extreme wirtschaftliche Schieflage bekannter Firmen der Solarindustrie, wie zum Beispiel Q-Cells, Phoenix Solar und Solon. Bei dem vormals weltweit größten Hersteller von Solaranlagen, Q-Cells, ist ein wahrer Kahlschlag von Arbeitsplätzen zu befürchten. Dem Spiegel zufolge sind 4 ...

Das Nachrichtenmagazin Der Spiegel berichtete kürzlich über eine extreme wirtschaftliche Schieflage bekannter Firmen der Solarindustrie, wie zum Beispiel Q-Cells, Phoenix Solar und Solon. Bei dem vormals weltweit größten Hersteller von Solaranlagen, Q-Cells, ist ein wahrer Kahlschlag von Arbeitsplätzen zu befürchten. Dem Spiegel zufolge sind dort rund 3000 Arbeitsplätze vom Abbau betroffen.

Was ist einem von einer betriebsbedingten Kündigung im Rahmen einer Entlassungswelle betroffenen Arbeitnehmer zu raten? Soll der betroffene Arbeitnehmer gegen die betriebsbedingte Kündigung mit einer Kündigungsschutzklage vorgehen? Macht dies auch dann Sinn, wenn ein Sozialplan ausgehandelt wurde, der für die betroffenen Arbeitnehmer eine Abfindung vorsieht?

Mein Rat als Fachanwalt für Arbeitsrecht ist in ähnlichen Situationen fast immer, dass innerhalb von drei Wochen nach Zugang der Kündigung vor dem Arbeitsgericht Kündigungsschutzklage eingereicht werden sollte.

Eine Kündigungsschutzklage lohnt sich finanziell für den gekündigten Arbeitnehmer fast immer. Die meisten Kündigungsschutzklagen enden mit einem Vergleich, im Rahmen dessen der Arbeitgeber sich mit dem Arbeitnehmer auf eine Abfindungssumme einigt. Die in den Sozialplänen angebotenen Abfindungen sind meist spürbar niedriger, als die Abfindungssumme, die sich im Rahmen einer Kündigungsschutzklage erreichen lässt.

Weitere Vorteile einer Kündigungsschutzklage: Arbeitnehmer und Arbeitgeber können sich endgültig auf eine Abfindungssumme einigen. Der Arbeitnehmer muss sich nicht nachträglich über die Abfindungshöhe mit dem Arbeitgeber streiten. Praktisch bedeutsam: Der Arbeitnehmer erhält einen vollstreckbaren gerichtlichen Titel, der ihm mit möglichst hoher Sicherheit garantiert, dass er die versprochen Abfindungssumme tatsächlich erhält. Im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs lassen sich zahlreiche andere Ansprüche des Arbeitnehmers mit Regeln. Diese sind etwa Ansprüche auf Urlaubsgeld, Sonderzahlungen, Weihnachtsgeld, Arbeitszeugnis, Freistellung etc.

Ein gekündigter Arbeitnehmer muss innerhalb von drei Wochen Kündigungsschutzklage beim zuständigen Arbeitsgericht einlegen. Wer nicht klagt, muss auf die Auszahlung einer im Sozialplan vereinbarten Abfindung bis zum Ende des Arbeitsverhältnisses warten. Wenn der Arbeitgeber dann nicht oder nicht die gesamte Abfindung zahlt, muss er auf Zahlung klagen. Im Vergleich zu einer Kündigungsschutzklage, im Rahmen dessen der Arbeitnehmer einen vollstreckbaren Titel binnen weniger Wochen erhalten kann, dauert es dann entsprechend lange bis der Arbeitnehmer sein Geld erhält, wenn der Arbeitgeber nicht freiwillig zahlt. Nicht selten ist die von der Massenentlassung betroffene Firma dann bereits insolvent. Der Arbeitnehmer geht leer aus.

Fachanwaltstipp Arbeitnehmer: Wenn Ihnen eine Kündigung zugeht, haben Sie nur drei Wochen für die Erhebung einer Kündigungsschutzklage. Wenn Sie Ihren Arbeitsplatz erhalten oder sich eine gute Abfindung für den Verlust des Arbeitsplatzes sichern wollen, müssen Sie die Klage rechtzeitig einreichen bzw. einen Rechtsanwalt hiermit beauftragen. Sollte ein Sozialplan einschlägig sein und eine Höchstbegrenzung enthalten, lohnt es sich für ältere Arbeitnehmer, diese dahin prüfen zu lassen, ob Ihnen gegenüber ein Verstoß gegen das Altersdiskriminierungsverbot vorliegt.

Berlin, 04.11.2011

Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitnehmer:

•Vertretung in Kündigungsschutzprozessen
•Vertretung bei Statusklagen (Feststellung der Arbeitnehmereigenschaft für sogenannte „Scheinselbständige“ )
•Vertretung bei Streitigkeiten über Arbeitsentgelt
•Vorbereitung und Beratung bei Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum Vorgehen bei Erhalt einer unberechtigten Abmahnung
•Beratung zu Arbeitsverträgen
•Beratung und Vertretung bei innerbetrieblichem Mobbing oder Bossing
•Beratung zu Versetzung und Änderungskündigung
•Beratung und Vertretung in Zeugnisstreitigkeiten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitgeber:

•Gestaltung von Arbeitsverträgen
•Überarbeitung von Arbeitsverträgen
•Handlungsanleitungen für den Umgang mit Arbeitsverträgen
•Vorbereitung von Kündigungen, Vertretung im Kündigungsschutzprozess
•Vorbereitung und Beratung von Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum gerichtsfesten Verfassen von Abmahnungen
•Beratung des Arbeitgebers bei innerbetrieblichem Mobbing, oder Mobbingvorwürfen des Arbeitnehmers
•Beratung zum Direktionsrecht (Weisungsrecht) und zu Versetzung, Änderungskündigung
•Beratung und Vertragsgestaltung zum Schutz der Betriebsgeheimnisse
•Beratung zu (nachvertraglichen) Wettbewerbsverboten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Betriebsrat  
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Personalrat
•Betriebsverfassungsfragen und Mitbestimmungsrechte  
•Beratung und Begleitung bei der Verhandlung von Sozialplänen, Interessenausgleichen, Betriebsvereinbarungen, Dienstvereinbarungen
•Schlichtung
•Vertretung im Verfahren vor den Einigungsstellen
•Begleitung und Beratung bei Betriebsratswahlen im Unternehmen
•Gestaltung und Beratung bei Abschluss von Verträgen mit freiberuflichen Mitarbeitern
•Gestaltung von Handelsvertreterverträgen, Begleitung bei der Verhandlung von Handelsvertreterverträgen
•Kündigung von Handelsvertreterverträgen

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Essen und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Essen Als Anlass für eine krankheitsbedingte Kündigung kommen in Betracht: •    Häufige Kurzzeiterkrankungen •    Langzeiterkrankung •    krankheitsbedingte Leistungsminderung •    dauernde Arbeitsunfähigkeit, bzw. der 4 ...

Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Essen und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Essen

Als Anlass für eine krankheitsbedingte Kündigung kommen in Betracht:

•    Häufige Kurzzeiterkrankungen
•    Langzeiterkrankung
•    krankheitsbedingte Leistungsminderung
•    dauernde Arbeitsunfähigkeit, bzw. Ungewissheit der Wiederherstellung der Arbeitsfähigkeit da in den nächsten zwei Jahren nicht mit einer anderen Prognose gerechnet werden kann.

Die Rechtssprechung prüft die Wirksamkeit der Kündigung in 4 Stufen:

1. Stufe: Prüfung einer negativen Gesundheitsprognose.

Eine negative Gesundheitsprognose ist zu stellen, wenn zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung in Bezug auf die zu diesem Zeitpunkt ausgeübte Tätigkeit die ernsthafte Besorgnis weiterer krankheitsbedingter Fehlzeiten besteht. Sollte sich an dieser Prognose nach Zugang der Kündigung etwas verändern, ist dies für diese Kündigung irrelevant.

Hier werden relevant: Art, Dauer und Häufigkeit der bisherigen Erkrankungen relevant, es sei denn sie sind ausgeheilt. Fehlzeiten aufgrund von Arbeitsunfällen und sonstigen einmaligne Ursachen, z.B. Sportunfällen bleiben unberücksichtigt, es sei denn diese sind so zahlreich, dass daraus geschlossen werden kann, dass es aufgrund der offenkundig schadensanfälligen Lebensweise des Arbeitnehmers auch künftig zu solcherart bedingten Ausfällen kommen wird.

Liegt eine krankheitsbedingt dauernde Leistungsunfähigkeit ist eine negative Prognose indiziert. Demgegenüber kann diese nicht angenommen werden, wenn zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung bereits ein Kausalverlauf in Gang gesetzt wurde, der die Wiederherstellung des Arbeitsfähigen Zustandes in absehbarer Zeit als mindestens möglich erscheinen lässt.

Eine generelle Zeitgrenze bei häufigen Kurzzeiterkrankungen gibt es nicht. Bei jeweils mehr  6 Wochen oder mehr im Kalenderjahr über einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren oder bei deutlich häufigeren Erkrankungen und längeren  Zeiträumen innerhalb von weniger als 3 Jahren ist die Bejahung einer negativen Gesundheitsprognose durch das Arbeitsgericht zumindest nicht unwahrscheinlich.

Es gilt allein die objektive Lage. Der Arbeitgeber muss sich nicht vorab nach dem Gesundheitszustand des Arbeitnehmers erkundigen. Allerdings ist dies häufig sinnvoll, um die Erfolgsaussichten einer Kündigung abschätzen zu können.

2. Stufe: erhebliche Beeinträchtigung der betrieblichen oder wirtschaftlichen Belange des Arbeitgebers durch entstandene und prognostizierte Fehlzeiten des zu kündigenden Arbeitnehmers.

Bei häufigen Kurzerkrankungen werden Betriebsablaufstörungen (Störungen im Produktionsprozess) z.B. Notwenigkeit der Einabreitung von Ersatzpersonal, Maschinenstillstand, Produktionsrückgang) im Vordergrund stehen. Daran fehlt es, wenn die Ausfälle problemlos über eine Personalreserve abgefangen werden können.

Bei krankheitsbedingter dauernder Leistungsunfähigkeit ist in aller Regel ohne weiteres von einer erheblichen Beeinträchtigung der betrieblichen Interessen auszugehen .
Kündigungsrechtliche relevante wirtschaftliche Belastungen ergeben sich bei häufigen Kurzzeiterkrankungen durch die Störung des Austauschverhältnisses infolge erheblicher Lohnfortzahlungskosten (Geld ohne Arbeit).
3. Stufe: Die Beeinträchtigungen gemäß Stufe 2 können nicht durch mildere Mittel als die Kündigung (z.B. Einstellung von Aushilfskräften oder Versetzung des Arbeitnehmers auf einen anderen Arbeitplatz) behebbar sein.

Diese Stufe wird regelmäßig nur bei Langzeiterkrankungen relevant, da die wirtschaftlichen Belastungen bei Kurzzeiterkrankungen durch die Entgeltfortzahlung durch nichts aufgefangen werden können.

In Betrieben mit Personalvertretung (Betriebsrat, Personalrat) sollte der Arbeitgeber (auch bei nicht schwerbehinderten) Mitarbeitern vor der Kündigung ein betriebliches Eingliederungsmanagement durchführen. Dabei klärt der Arbeitgeber wenn ein Arbeitnehmer länger als sechs Wochen im Jahr krank ist mit der zuständigen Interessenvertretung, bzw. der Schwerbehindertenvertretung wie die Arbeitsfähigkeit wiederhergestellt und eine erneute Arbeitsunfähigkeit vermieden werden kann. Wird dies unterlassen ist die Kündigung zwar nicht automatisch unwirksam, aber die Chancen im Prozess verschlechtern sich erheblich. Der Arbeitgeber kann sich dann nicht pauschal darauf berufen, ihm seien keine anderweitigen Einsatzmöglichkeiten für den Arbeitnehmer bekannt.

4. Stufe: Durch umfassende Abwägung der Interessen von Arbeitnehmer und Arbeitgeber muss sich ergeben, dass erhebliche betriebliche und wirtschaftliche Beeinträchtigung zu einer nicht mehr hinnehmbaren Belastung des Arbeitgebers führen.

Hier sind zu berücksichtigen,
Betriebszugehörigkeit, Alter, Familienstand, Unterhaltspflichten, Schwerbehinderung des Arbeitnehmers, ferner ob
die Erkrankungen auf betriebliche Ursachen zurückzuführen sind, bzw.
wie lange das Arbeitsverhältnis zunächst ungestört verlaufen ist.

Weiter ist zu berücksichtigen, ob die Lohnfortzahlungskosten so außergewöhnlich hoch sind, um allein die weitere Beschäftigung unzumutbar zu machen. Das ist jedenfalls der Fall, wenn für mindestens 60 Arbeitstage im Jahr Lohnfortzahlungskosten entstehen (doppelter Lohnfortzahlungszeitraum). Abzustellen ist hier auch auf die durchschnittliche Ausfallquote von Arbeitnehmern mit einer vergleichbaren Tätigkeit.

Zusammenfassung

Wenn der Arbeitgeber für den Arbeitnehmer mehr als 60 Tage Lohnfortzahlung im Jahr geleistet hat oder der Arbeitnehmer auf unabsehbare Zeit krank geschrieben ist, kommt grundsätzlich eine Kündigung in Betracht. Die Voraussetzungen im einzelnen müssen dann sehr sorgfältig geprüft werden. Arbeitnehmer, die sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen wollen, müssen unbedingt die Drei-Wochen-Frist für die Erhebung der Kündigungsschutzklage einhalten. Häufig kann das Arbeitsverhältnis nicht mehr gerettet werden. Eine Abfindung (Regelsatz: ein halbes Bruttomonatsgehalt pro Beschäftigungsjahr) ist aber fast immer drin.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht und von Dr. Attila Fodor, Rechtsanwalt, Essen

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte, Essen und Berlin
Ihr kompetenter Fachanwalt für Kündigungsschutzklagen und Arbeitnehmervertretung in Essen, im Raum Rhein-Ruhr und in Berlin

fachanwalt@arbeitsrechtler-essen.com

Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
(Büropark Ruhrallee, Bus 154 und 155, Haltestelle Hohefuhrstraße)
Tel. 0201-4532 00 40
Mail: fachanwalt@arbeitsrechtler-essen.com

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Tel. 030-4000 4999

Alles zum Arbeitsrecht: www.arbeitsrechtler-essen.com

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Angebote für Arbeitnehmer:

•Vertretung gekündigter Arbeitnehmer
•Kündigungsschutzklagen
•Außergerichtliche und gerichtliche Verhandlungen über Abfindungssummen
•Beratung von Arbeitnehmern im Fall ihrer Versetzung
•Beratung von Arbeitnehmern bei Änderungskündigungen
•Änderungsschutzklagen
•Vertretung von Arbeitnehmern in Statussachen (Problem der sogenannten „Scheinselbstständigkeit“)
•Statusklagen
•Vertretung von Arbeitnehmern bei allen Fragen des Arbeitsentgelts
•Beratung von Arbeitnehmern bei Aufhebungsverträgen
•Beratung von Arbeitnehmern bei Abwicklungsvereinbarungen
•Beratung von Arbeitnehmern im Fall einer Abmahnung
•Beratung zur rechtlichen Wirkung von Arbeitsvertragsklauseln
•Allgemeine Arbeitsvertragsberatung
•Beratung von Arbeitnehmern im Fall von Mobbing oder Bossing
•Beratung von Arbeitnehmern bei der Formulierung von Zeugnissen
•Zeugnisklagen
•Beratung von Handelsvertretern
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•Deutschlandweite Vertretung von Arbeitnehmern in allen Prozessen vor den erstinstanzlichen Arbeitsgerichten, in Berufungssachen vor allen Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
 

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Wenn der Makler falsche Angaben über die zum Verkauf angebotene Immobilie macht, stellt sich die Frage, wer für die Nachteile des Käufers haftet. Muss der Makler die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen prüfen? Das Landgericht Hamburg urteilte am 8.1.2010 (Aktenzeichen: 329 O 206/09), dass der Makler grundsätzlich keine Ermittlung ...

Wenn der Makler falsche Angaben über die zum Verkauf angebotene Immobilie macht, stellt sich die Frage, wer für die Nachteile des Käufers haftet. Muss der Makler die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen prüfen?

Das Landgericht Hamburg urteilte am 8.1.2010 (Aktenzeichen: 329 O 206/09), dass der Makler grundsätzlich keine Ermittlung schuldet und grundsätzlich auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen darf. Das Landgericht Hamburg bezieht sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zum Beispiel Entscheidung vom 18.1.2007, Aktenzeichen: III ZR 146/06).

In dem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall war ein Makler nicht verpflichtet, die vom Verkäufer mitgeteilten Wohn- und Nutzflächen zu überprüfen. Nur wenn Angaben des Vermieters über die Wohnfläche oder andere Angaben über das Objekt ersichtlich unrichtig, unplausibel oder sonst bedenklich sind, könnte der Makler zur Überprüfung der vom Vermieter bereitgestellten Angaben verpflichtet sein. Nur wenn besondere Umstände vorliegen, kommt ein Schadensersatzanspruch des Käufers gegen den Makler wegen schuldhafter Pflichtverletzung infrage. Zum Beispiel ist es denkbar, dass der Makler Angaben überprüfen muss, wenn er etwa ein Gespräch des Verkäufers mitbekommt, in dem der Verkäufer die Unrichtigkeit der Wohnflächenangabe eingesteht.

Fachanwaltstipp Käufer: Die vom Makler mitgeteilten Informationen über das Objekt sollten schriftlich im Exposé niedergelegt sein. An mündliche Äußerungen des Maklers kann sich später oft nicht jeder genau erinnern.

Fachanwaltstipp Makler: Wenn Ihnen Informationen des Vermieters bedenklich vorkommen, sollten Sie diese Angaben auf Richtigkeit überprüfen.

17.11.2011

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Alles zum Immobilien-, Makler- und Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Unsere Fachanwälte und Rechtsanwälte beraten Käufer, Verkäufer bzw. Eigentümer, Makler, Mieter und Vermieter zu allen Fragen des Immobilienrechts, Maklerrechts, Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer:

•Beratung zu Immobilienkaufverträgen
•Entwurf von Immobilienkaufverträgen
•Vertragsverhandlungen beim Immobilienkauf
•Beratung zur Wirksamkeit von Haftungsausschlussklauseln
•Vorbereitung des Notartermins
•Vertretung in Notarterminen
•Durchsetzung bzw. Abwehr von Schadensersatzansprüchen und Ansprüchen wegen Mängelgewährleistung
•Selbständige Beweisverfahren
•Vertretung in allen Bereichen des Immobilienkaufrechtlichts vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Makler:

•Beratung zum Anspruch auf Maklercourtage
•Beratung zur Haftung wegen Angaben im Exposé
•Durchsetzung von Ansprüchen auf Maklercourtage
•Abwehr von Schadensersatzansprüchen
•Abwehr von Rückforderungsansprüchen bezogen auf die Maklercourtage
•Vertretung in allen Bereichen des Maklerrechts vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster, Lärmbelästigung, Tierhaltung etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Bredereck,Alexander
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
www.mietrechtler-in.de
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Die Eigenbedarfskündigung ist der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für In ...

Die Eigenbedarfskündigung ist der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für einen Angehörigen seines Hausstands benötigt. In der Praxis ist die Eigenbedarfskündigung trotz scheinbar klarer Reglungen im Gesetz nicht einfach.

Unklar ist bereits, wer oder für wen der Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Die Rechtsprechung ist hier unübersichtlich und uneinheitlich. Die Gerichte treffen mitunter Einzelfallentscheidungen. Sogar der Neffe 2. Grades kann berechtigt sein, wenn dieser auch Patensohn des Vermieters ist. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – etwa eine Erbengemeinschaft – kann für ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen. Eine Personenhandelsgesellschaft – etwa eine Kommanditgesellschaft – kann dies nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht.

Die Anforderungen an die Begründung für den Eigenbedarf sind hingegen nicht allzu hoch. Ein Vermieter kann – wenn er dies will – in eine größere Wohnung wechseln. Er sollte den erhöhten Wohnbedarf nur nachvollziehbar begründen, z.B. mit dem Wunsch nach einem Arbeitszimmer. Wer aber für seinen 18-jährigen studierenden Sohn Eigenbedarf an einer luxuriösen 4-Zimmer-Wohnung beansprucht, wird damit vor Gericht wahrscheinlich keinen Erfolg haben. Zudem gilt: Falls der Vermieter gleichzeitig auch Vermieter anderer Wohnungen ist, muss er dem Mieter zuerst eine andere freie Wohnung zu vergleichbaren Konditionen anbieten.

Bei der Eigenbedarfskündigung gibt es neben den beschriebenen Voraussetzungen aber auch strenge formelle Hürden. Das Kündigungsschreiben muss alle Tatsachen enthalten, die den Eigenbedarf begründen. Dies kann zu bis zu 3-seitigen Kündigungsschreiben führen. Obwohl der BGH die formellen Voraussetzungen für das Kündigungsschreiben in seiner jüngeren Rechtsprechung ein wenig gelockert hat, sollte das Kündigungsschreiben im Zweifel den Eigenbedarf lieber ausführlicher schildern.

Tipp Mieter: Bei einer Eigenbedarfskündigung sollten Sie sich erkundigen, ob der Vermieter auch andere Wohnungen vermietet und ob eine dieser Wohnungen frei ist oder in nächster Zeit neu vermietet werden soll. Ihnen steht zudem ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Kündigung für Sie eine besondere Härte bedeuten würde. In jedem Fall sollte das Kündigungsschreiben auf formelle Fehler geprüft werden.

Tipp Vermieter: Das Kündigungsschreibens sollte besonders sorgfältig verfasst werde. Formelle Fehler im Kündigungsschreiben können den Grund für einen verlorenen Räumungsrechtsstreit liefern. Hier gilt: lieber zu viel als zu wenig schreiben.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

30.08.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Tel. (030) 4 000 4 999  
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Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de


Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht


Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)


Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

 

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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Bredereck,Alexander
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Welche arbeitsrechtlichen Konsequenzen hat die Transparenz von Facebook in der Praxis? Der Spiegel veröffentlichte in seiner Ausgabe vom 24.10.2011 ein Interview mit einem hochrangigen Facebook-Manager. Darin macht der Facebook-Manager deutlich, dass Facebook „vollständig transparent“ für seine User sein will. Arbeitsrechtlich gesehen in ...

Welche arbeitsrechtlichen Konsequenzen hat die Transparenz von Facebook in der Praxis?

Der Spiegel veröffentlichte in seiner Ausgabe vom 24.10.2011 ein Interview mit einem hochrangigen Facebook-Manager. Darin macht der Facebook-Manager deutlich, dass Facebook „vollständig transparent“ für seine User sein will. Arbeitsrechtlich gesehen birgt eine Situation der vollständigen Transparenz gewisse gefahren.

Zwei Fragen stellen sich in der Praxis häufig beim Thema Facebook und Arbeitsrecht:

1.: Was, wenn der Chef oder Kollegen negative Einträge des Arbeitnehmers über den Arbeitgeber  auf Facebook finden?

2.: Für ausgiebige Nutzer von Facebook stellt sich oft auch folgende Frage: Was ist die arbeitsrechtliche Konsequenz, wenn jemand Facebook (zu oft) während der Arbeitszeit nutzt?

Zu 1.: Es ist äußerst riskant, sich über den Chef oder über Kollegen auf öffentlich zugänglichen Internetseiten von Facebook zu äußern. Sollte herauskommen, dass der Arbeitnehmer seinen Chef „blöd“ oder „fies“ findet, wird dies in aller Regel zu arbeitsrechtlichen Konsequenzen (Abmahnung oder im Widerholungsfall zur Kündigung) führen. Selbst zu einem vertrauten Kollegen sollte man besser nichts Negatives über den Arbeitgeber via Facebook sagen. Man weiß nie, ob man sich später mit dem Kollegen zerstreitet und er dem Arbeitgeber die Korrespondenz zuspielt. Es ist zwar strittig, ob eine negative Äußerung, die nur zwischen Kollegen geäußert wird, von der der Arbeitgeber im Nachhinein erfährt, einen Verstoß gegen die arbeitsrechtlichen Pflichten darstellt. Das Arbeitsverhältnis wird hierdurch jedenfalls erheblich belastet.

Technisches Unwissen kann das Arbeitsverhältnis auch gefährden. Falls der User von Facebook versehentlich eine Nachricht, die eigentlich nur für einen anderen Nutzer gemeint war, postet (also für alle Internetuser des Facebook-Profils sichtbar macht), dann ist die negative Äußerung öffentlich und damit in der Regel ein Verstoß gegen arbeitsvertragliche Pflichten, die eine Abmahnung oder im Widerholungsfall eine Kündigung nach sich ziehen können.

Zu 2.: Wer sich während der Arbeitszeit um sein Profil auf Facebook kümmert oder mit Freunden Nachrichten austauscht, riskiert ebenfalls in der Regel eine Abmahnung und im Widerholungsfall die Kündigung des Arbeitsverhältnisses. Vor allem, wenn – wie meistens – der Arbeitsvertrag die private Nutzung des Internets während der Arbeitszeit untersagt, verstößt man gegen seine arbeitsvertraglichen Pflichten, wenn man während der Arbeitszeit Zeit mit Facebook verbringt.

Fachanwaltstipp Arbeitnehmer: Am besten ist es, sich auf Facebook oder auf Chat-Foren etc. gar nicht über den Arbeitgeber zu äußern. Selbst positiv gemeinte Äußerungen können – aus dem Kontext gerissen – vom Arbeitgeber missverstanden werden. Zur  privaten Internetnutzung: Selbst wenn sie gestattet ist, sollten Sie es hierbei nicht übertreiben. Insbesondere wenn die Nutzung während der Arbeitszeit passiert, riskieren Sie andernfalls eine Abmahnung und im Wiederholungs- oder im Extremfall auch eine (fristlose) Kündigung Ihres Arbeitsverhältnisses. Es ist auch schon vorgekommen, dass Arbeitgeber Arbeitnehmer, die sie loswerden wollten, hier bewusst in eine Falle gelockt haben, indem sie die private Nutzung des Internets zunächst tolerierten und dann plötzlich deswegen kündigten.

Fachanwaltstipp Arbeitgeber: Sie sollten sich sehr genau überlegen, ob Sie die private Internetnutzung überhaupt gestatten. Ich empfehle bereits im Arbeitsvertrag eine private Internetnutzung zu verbieten, oder jedenfalls auf dringende Fälle zu beschränken. Andernfalls kann es passieren, dass sie in rechtliche Schwierigkeiten geraten, wenn Sie oder einer Ihrer Mitarbeiter zum Beispiel in Krankheitsfällen auf den PC eines Mitarbeiters zugreifen müssen, auf dem sich auch private Inhalte (E-Mails etc.) befinden. Vor Gericht können auf diese Weise erlangte Daten einem Beweisverwertungsverbot unterliegen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

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Mail: Fachanwalt@Arbeitsrechtler-in.de

Alles zum Arbeitsrecht: www.arbeitsrechtler-in.de

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitnehmer:

•Vertretung in Kündigungsschutzprozessen
•Vertretung bei Statusklagen (Feststellung der Arbeitnehmereigenschaft für sogenannte „Scheinselbständige“ )
•Vertretung bei Streitigkeiten über Arbeitsentgelt
•Vorbereitung und Beratung bei Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum Vorgehen bei Erhalt einer unberechtigten Abmahnung
•Beratung zu Arbeitsverträgen
•Beratung und Vertretung bei innerbetrieblichem Mobbing oder Bossing
•Beratung zu Versetzung und Änderungskündigung
•Beratung und Vertretung in Zeugnisstreitigkeiten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Arbeitgeber:

•Gestaltung von Arbeitsverträgen
•Überarbeitung von Arbeitsverträgen
•Handlungsanleitungen für den Umgang mit Arbeitsverträgen
•Vorbereitung von Kündigungen, Vertretung im Kündigungsschutzprozess
•Vorbereitung und Beratung von Aufhebungsverträgen
•Beratung zu Abmahnungen und zum gerichtsfesten Verfassen von Abmahnungen
•Beratung des Arbeitgebers bei innerbetrieblichem Mobbing, oder Mobbingvorwürfen des Arbeitnehmers
•Beratung zum Direktionsrecht (Weisungsrecht) und zu Versetzung, Änderungskündigung
•Beratung und Vertragsgestaltung zum Schutz der Betriebsgeheimnisse
•Beratung zu (nachvertraglichen) Wettbewerbsverboten
•Vertretung deutschlandweit bei allen Prozessen vor den Arbeitsgerichten, den Landesarbeitsgerichten und dem Bundesarbeitsgericht
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Betriebsrat  
•Beratung bei Verhandlungen mit dem Personalrat
•Betriebsverfassungsfragen und Mitbestimmungsrechte  
•Beratung und Begleitung bei der Verhandlung von Sozialplänen, Interessenausgleichen, Betriebsvereinbarungen, Dienstvereinbarungen
•Schlichtung
•Vertretung im Verfahren vor den Einigungsstellen
•Begleitung und Beratung bei Betriebsratswahlen im Unternehmen
•Gestaltung und Beratung bei Abschluss von Verträgen mit freiberuflichen Mitarbeitern
•Gestaltung von Handelsvertreterverträgen, Begleitung bei der Verhandlung von Handelsvertreterverträgen
•Kündigung von Handelsvertreterverträgen

Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.

Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.

Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.

Wir freuen uns auf eine langjährige und persönliche Zusammenarbeit mit Ihnen. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass der enge und vertraute Kontakt mit unseren Mandanten neben der fachlichen Kompetenz von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg unserer Tätigkeit ist.

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